Twój najemca spóźnia się kolejny miesiąc z zapłatą czynszu, nie płaci za media, a umowy są zawarte na Ciebie jako właściciela lokalu. Dług lokatora rośnie, a widoków na zapłatę brak.
Być może przeszło Ci przez myśl aby wypowiedzieć umowy o dostawę prądu lub gazu do lokalu po to żeby zmotywować niepłacącego lokatora do opuszczenia mieszkania, szczególnie jeśli widzisz, że sytuacja płatnicza nie poprawi się w szybkim czasie, o ile w ogóle.
Czy jednak jako właściciel możesz – mówiąc kolokwialne – odciąć najemcy prąd lub gaz, a właściwie spowodować odcięcie tychże mediów poprzez wypowiedzenie umów z dostawcami mediów?
Bądź ostrożny, takie działanie w konkretnych okolicznościach sprawy może być karalne.
Zgodnie bowiem z Art. 191 Kodeksu karnego:
§ 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
Jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy, przepis art. 191 § 1a został przede wszystkim wprowadzony jako narzędzie ochrony lokatorów przed zachowaniami podejmowanymi przez tzw. czyścicieli kamienic, którzy różnymi kreatywnymi metodami usiłowali pozbyć się z zakupionych kamienic niechcianych lokatorów. W uzasadnieniu do ustawy czytamy: „Obserwowane są powszechnie bezkarne zachowania, takie jak: wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody, odbieranie kluczyków do samochodu, wyjmowanie okien, zamurowywanie wejścia do mieszkania czy zamykanie pomieszczeń na kłódkę. Właściciele mieszkań pragnąc wymusić ich opuszczenie przez lokatorów, dopuszczają się zalewania mieszkań, dewastowania budynku, zanieczyszczania oraz niszczenia jego części wspólnych np. poprzez usuwanie drzwi i okien”.
Rykoszetem oberwali jednak uczciwi i niczemu winni właściciele w ramach prywatnych wynajmów.
Zachowaniem objętym penalizacją na gruncie ww. przepisu karnego jest zatem:
– uporczywe, lub
– istotne utrudnianie innej osobie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego,
poprzez stosowanie przemocy innego rodzaju (innego niż przemoc fizyczna wobec osoby, zatem chodzi tu o przemoc wobec rzeczy) w celu zmuszenia tejże osoby do określonego zachowania. Zazwyczaj chodzi o zmuszenie do opuszczenia mieszkania.
O uporczywości możemy mówić wówczas gdy dane działanie nosi cechy powtarzalności, długotrwałości, nacechowane jest złośliwością. Z kolei dla zakwalifikowania danego zachowania jako istotne utrudnienie korzystania z zajmowanego lokalu wystarczy już jednorazowe zachowanie. Co istotne, zachowanie sprawcy nie musi uniemożliwiać korzystania z lokalu w ogóle, wystarczy że utrudnia. Zwykle pod tę kategorie wpadnie właśnie odłączenie energii elektrycznej, gazu, czy innych mediów.
Ochroną prawnokarną objęci są najemcy lokali mieszkalnych lub osoby, które na podstawie innego tytułu prawnego zajmują lokal mieszkalny. Ochroną mogą być objęte także osoby czasowo przebywające w mieszkaniu za zgodą osoby posiadającej tytuł do lokalu (np. podnajemcy). Przepis nie chroni natomiast najemców lokali użytkowych.
Każda sytuacja podlega jednak zawsze indywidualnej ocenie prawnej.
Pamiętaj również, że czyn z art. 191 § 1a kodeksu karnego jest ścigany na wniosek pokrzywdzonego.
Osobiście uważam, że z punktu widzenia właścicieli lokali, przepis ten jest bardzo kontrowersyjna. Nie ma co ukrywać, że wynajmujący właściciel jest na znacznie gorszej pozycji w stosunku do „oblatanego w przepisach” i świadomego lokatora. Oczywiście istnieją procedury eksmisyjne na wypadek zaległości płatniczych, jednak ten kto się z nimi zetknął, wie doskonale, że bywają one długotrwałe, czasem na tyle, że z praktycznego punktu widzenia, często są po prostu iluzoryczne. Nie mówiąc już o tym, że nierzadko ściągnięcie długu od lokatora staje się w ogóle niemożliwe, bo ten nie ma żadnego majątku, z którego można by ewentualne egzekwować należności z umowy najmu po pozytywnym wyroku sądowym. A właściciel, na którego zawarte zostały umowy o dostawę mediów, przecież musi płacić rachunki za media, jeśli sam nie chce narazić się na sprawę o zapłatę…
Jak stwierdził kiedyś (no właśnie, kiedyś!) Sąd Najwyższy, w sytuacji gdy istnieją odpowiednie procedury prawne dla wykonania wyroku eksmisyjnego nie można uznać za dozwoloną samopomoc samowolnego opróżnienia lokalu przez właściciela, wywozu rzeczy na wysypisko i ich zniszczenia (postanowienie z dnia 22 listopada 2000 r., V KKN 302/98).
Moim jednak zdaniem obecne przepisy zupełnie nie odpowiadają aktualnym realiom rynku wynajmu, tak komercyjnego jak i prywatnie.
Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego czy to w zakresie doradztwa jak bezpiecznie wynająć mieszkanie lub jak przygotować bezpieczną umowę najmu, skontaktuj się ze mną, chętnie pomogę. Posiadam wieloletnie doświadczenie w tym temacie, również od strony praktycznej jako wynajmująca.
