Na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, z każdym rokiem zwiększa się liczba cudzoziemców. Część z nich nosi się z zamiarem stałego osiedlenia w naszym kraju, co wiąże się na ogół z chęcią dokonania zakupu mieszkania. Obcokrajowcy będący obywatelami krajów należących do Unii Europejskiej mają w tym zakresie pełną swobodę. W ich przypadku bowiem nie jest wymagane uzyskanie odpowiedniego zezwolenia. A jak wygląda sytuacja tych, którzy pochodzą spoza tego kręgu? Dowiesz się tego z niniejszego wpisu.
Kim jest cudzoziemiec?
Na wstępie trzeba wskazać, iż kwestie związane z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców reguluje bardzo szacowny akt prawny, a mianowicie ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Zgodnie z nią, cudzoziemcem jest:
- osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego,
- osoba prawna mająca siedzibę za granicą, co obejmuje nie tylko spółki prawa handlowego, ale także spółdzielnie, stowarzyszenia, fundacje, kościoły i związki wyznaniowe,
- nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wyżej wymienionych, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
- osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione powyżej.
W świetle powyższych przepisów statusu cudzoziemca nie będzie zatem posiadała osoba, która wprawdzie ma obywatelstwo państwa obcego, jednakże jest jednocześnie obywatelem polskim.
Przedmiotowa ustawa wskazuje również, co należy rozumieć poprzez nabycie nieruchomości. Zgodnie z nią, stanowi je nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Oznacza to, że może do tego dojść nie tylko na podstawie czynności prawnej, na przykład umowy sprzedaży, zamiany czy darowizny, ale także w drodze innego zdarzenia, takiego jak wydanie decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądowego.
Czy cudzoziemiec niebędący obywatelem kraju UE potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce?
Co do zasady, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca niebędącego obywatelem EU wymaga zezwolenia.
Jest ono wydawane w drodze decyzji administracyjnej, przez Ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej – a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli nie uczyni tego również Minister właściwy do spraw rozwoju wsi. W praktyce wydaje je z upoważnienia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji Dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji MSWiA.
Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
- nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
- wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.
Musisz wiedzieć, że tymi ostatnimi mogą być w szczególności:
- posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
- zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
- posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców spełniających definicję cudzoziemców lub wykonywanie na terytorium naszego kraju działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Podkreślić należy, że powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z jej charakteru.
Jak wygląda procedura o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?
Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać co najmniej:
- oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego,
- oznaczenie nabywanej nieruchomości,
- oznaczenie zbywcy,
- określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,
- informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.
Powinieneś pamiętać, że należy do niego dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności, które zostały w nim wskazane oraz okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z RP, jak również pozostałe dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości. Wniosek musi być sporządzony w języku polskim, w związku z czym dokumenty obcojęzyczne powinny zostać przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.
Termin rozpatrzenia wniosku wynosi 2 miesiące, licząc od momentu jego prawidłowego złożenia.
Promesa
Przepisy prawa przewidują także, iż cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się wydanie promesy, a więc przyrzeczenia wydania zezwolenia w tym przedmiocie. Jest ona ważna przez okres jednego roku od dnia wydania.
A jak to jest z mieszkaniami?
Pomimo istnienia dość restrykcyjnych przepisów w zakresie możliwości nabywania nieruchomości przez cudzoziemców niebędących obywatelami krajów UE, ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie licznych wyjątków.
Zgodnie z nimi, nie wymaga uzyskania zezwolenia:
- nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego,
- nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości bądź samodzielnego lokalu mieszkalnego,
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
- nabycie przez podmiot, będący osoba prawną lub spółka handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowany bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki spełniające definicję cudzoziemca, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
- nabycie lub objęcie przez bank akcji bądź udziałów w spółce w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
Podkreślenia wymaga fakt, że przedmiotowych zwolnień nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. Oznacza to, że w takim wypadku będzie konieczne przejście procedury uzyskania zezwolenia.
Cytowane przepisy w sposób jednoznaczny przesądzają zatem, iż cudzoziemcy niebędący obywatelami krajów UE, mają pełne prawo nabywać na własność samodzielne lokale mieszkalne.
Za samodzielny lokal mieszkalny uważa się z kolei wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dodać należy, że do takiego lokalu mogą też przynależeć, jako jego tzw. części składowe, pomieszczenia takie jak: piwnica, strych, komórka oraz garaż. Nie wymaga się aby ww. pomieszczenia pomocnicze przylegały bezpośrednio do lokalu mieszkalnego. Mogą one być nawet położone poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, w granicach danej nieruchomości gruntowej.
Zastanawiasz się czy potrzebujesz zezwolenia na nabycie nieruchomości albo potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu takiego zezwolenia? Napisz, chętnie pomogę.
