Klauzule abuzywne stanowią niedozwolone przez przepisy prawa postanowienia umowne w umowach z konsumentami. Szczególnie często są one stosowane w umowach pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Czy musisz się do nich stosować i w jaki sposób zakwestionować ich ważność?
Co to są klauzule abuzywne?
Legalną definicję pojęcia „klauzul abuzywnych” zawierają przepisy Kodeksu cywilnego. Stanowią one, iż charakter taki mają postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które:
- nie są z nim uzgodnione indywidualnie,
- kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami,
- rażąco naruszają jego interesy.
Podkreślić trzeba, iż wszystkie wskazane powyżej przesłanki muszą zaistnieć kumulatywnie, a więc jednocześnie, aby dane postanowienia umowne można było uznać za abuzywne.
Zaznaczyć jednak trzeba, że nie może dotyczyć to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały one sformułowane w sposób jednoznaczny.
Kim jest konsument?
Uważa się za niego osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Oznacza to, że w sytuacjach, gdy przedsiębiorca zawiera umowę nie mającą związku z wykonywaną przez niego działalnością gospodarczą, również i on występuje w charakterze konsumenta.
Musisz wiedzieć, że nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść dany konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Zwykle tak właśnie bywa, do podpisania umowy dochodzi gdzieś przy okazji, a w rzeczywistości konsument może zaakceptować umowę lub w ogóle nie wchodzić we współpracę.
Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje, a więc w praktyce na przedsiębiorcy – pośredniku.
Czym są dobre obyczaje?
Definicji pojęcia „dobre obyczaje” nie zawiera żaden przepis prawa. Została ona sformułowana przez doktrynę prawną oraz orzecznictwo.
Zgodnie z nią są to zwyczajowe zasady uczciwego postępowania, ogólnie akceptowane w społeczeństwie. Obejmują one oceny dokonywane według reguł moralnych znajdujących swoje źródło w powszechnie uznawanych wartościach. Sprzeczne z nimi będą więc takie czynności, które jednoznacznie można uznać za nieuczciwe, nierzetelne oraz rażąco odbiegające w sposób negatywny od przyjętych standardów postępowania.
Za takie właśnie uznać więc trzeba wprowadzenie do treści stosunku zobowiązaniowego klauzul, które godzą w równowagę kontraktową, a więc powodujących, że jedna z jej stron zajmuje pozycję zdecydowanie uprzywilejowaną. Obejmuje to działania zmierzające do niedoinformowania konsumenta, jego dezorientacji, wywołania u niego błędnego przekonania o rzeczywistym stanie rzeczy oraz wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności.
Jak stanowi Kodeks cywilny – oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny.
Czym jest rażące naruszanie interesów konsumenta?
Rażące naruszenie interesów konsumenta polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków stosunku zobowiązaniowego na jego niekorzyść oraz naruszeniu jego interesu ekonomicznego. Pojęcie to obejmuje również nierzetelność traktowania konsumenta oraz wprowadzanie go w błąd.
Co to jest wzorzec umowy?
Jest to zbiór jednostronnie ustalonych, z góry przygotowanych klauzul umownych przedstawianych drugiej stronie w celu zawarcia umowy. Występują one pod różnymi nazwami:
- ogólne warunki umów,
- regulaminy,
- wzory umów,
- formularze umów.
Jakie są najczęstsze klauzule abuzywne w umowach pośrednictwa sprzedaży nieruchomości?
Najczęściej stosowane klauzule abuzywne zawierane w umowach pośrednictwa sprzedaży nieruchomości wpisywane są do Rejestru Klauzul Niedozwolonych i zamieszczane na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (adres: www.uokik.gov.pl).
Poniżej zamieszczam listę najczęściej spotykanych klauzul, które zostały wpisane do Rejestru UOKiK:
- „w przypadku (…) dokonania transakcji zbycia Obiektu z naruszeniem wyłączności przyznanej (…), bezpośrednio przez Zamawiającego lub za pośrednictwem innego podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, to Zamawiający, tytułem odszkodowania, zapłaci (…) karę umowną w wysokości 80% wynagrodzenia”,
- „W przypadku wycofania nieruchomości z obrotu przez Zamawiającego przed upływem okresu, na jaki był ustalony, Zamawiający zapłaci Przedsiębiorcy karę umowną w wysokości jednokrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 2 niniejszej umowy”;
- „Każda ze stron zobowiązana jest do niezwłocznego powiadomienia drugiej strony o zmianie adresu wskazanego w umowie, w tym adresów dla doręczeń, pod rygorem uznania za prawidłowo doręczoną korespondencję kierowaną na adres dotychczasowy”,
- „W przypadku zbycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz kontrahenta znalezionego dzięki staraniom Agencji, Zgłaszający zobowiązuje się zapłacić Agencji wynagrodzenie w wysokości…% + VAT (23%) ceny sprzedaży przedmiotu umowy”,
- „Jeżeli umowa przyrzeczona będzie poprzedzona umową przedwstępną, zamawiający zobowiązuje się zapłacić połowę należnego wynagrodzenia w dniu jej podpisania, która nie podlega zwrotowi w przypadku wycofania się którejkolwiek ze stron transakcji”,
- „Pośrednik zachowuje prawo do całości wynagrodzenia także, w przypadku, gdy: a) Zamawiający podpisze w trakcie obowiązywania niniejszej umowy umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży lokalu bez udziału pośrednika”,
- „Sprzedaż nieruchomości w okresie trwania umowy bez powiadomienia i z pominięciem Pośrednika, skutkuje karą umowną w wysokości podwójnego wynagrodzenia należnego Pośrednikowi, naliczonego od kwoty określonej w par. 6 tej umowy”,
- „Zamawiający zobowiązuje się nie kontaktować z właścicielem nieruchomości wskazanym przez Pośrednika bez jego wyraźnej zgody”,
- „Zamawiający jest zobowiązany do zapłaty Wynagrodzenia jeżeli umowa, o której mowa powyżej zostanie zawarta w okresie 12 miesięcy od daty przedstawienia Klienta Zamawiającemu”,
- „Zamawiający oświadcza, że powyższe warunki umowy były uzgodnione z nim indywidualnie oraz że jest uprawniony do zaciągania niniejszych zobowiązań”,
- „W przypadku wycofania nieruchomości z obrotu przez Zamawiającego przed upływem okresu na jaki był ustalony, Zamawiający zapłaci Przedsiębiorcy karę umowną w wysokości jednokrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 2 niniejszej umowy”
Powinieneś pamiętać, że cytowane powyżej postanowienia mają jedynie charakter przykładowy. Tym samym, w umowie pośrednictwa nieruchomości mogą znaleźć się również inne zapisy niedozwolone. Dlatego za każdym razem konieczne jest wnikliwe studiowanie jej treści, aby móc zidentyfikować klauzule abuzywne i w efekcie wyłączyć ze stosowania.
Jakie są skutki prawne uznania postanowień umowy za abuzywne?
Postanowienia umowne o charakterze abuzywnym są nieważne z mocy samego prawa, a więc nie wiążą konsumenta. Musisz jednak wiedzieć, że wówczas strony są związane umową w pozostałym zakresie.
Skutek taki następuje niejako automatycznie. Oznacza to, że nie wymaga to podejmowania przez konsumenta żadnych dodatkowych czynności. Nie ma więc konieczności wytaczania powództwa ustalającego, iż postanowienia tego rodzaju są dotknięte nieważnością. Oczywiście jednak nie ma przeszkód, aby jedna ze stron skorzystała z możliwości jaką stwarzają przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, w myśl których – powód może żądać ustalenia przez Sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Jesteś pośrednikiem i znalazłeś w swoim wzorze umowy pośrednictwa którąś z powyższych klauzul? Skontaktuj się ze mną i wspólnie przeanalizujemy Twoją umowę.
