Zakup mieszkania od dewelopera to często wielomiesięczny proces, którego finałem powinno być podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu. Co jednak w sytuacji, gdy ustalony w umowie termin mija, a deweloper nadal nie przenosi własności?
Opóźnienie może oznaczać dla nabywcy konkretne problemy, choćby konieczność dalszego wynajmowania mieszkania i ponoszenia z tego tytułu kosztów.
Nabywca mieszkania od dewelopera nie jest jednak w takiej sytuacji bez ochrony. W określonych przypadkach może domagać się od dewelopera rekompensaty pieniężnej, nawet jeśli ostatecznie dochodzi do podpisania aktu notarialnego.
1. Termin przeniesienia własności – obowiązek dewelopera
Umowa deweloperska powinna określać termin, w którym deweloper zobowiązuje się przenieść na nabywcę własność lokalu. Jest to jeden z najważniejszych obowiązków dewelopera, a jego niedotrzymanie może stanowić nienależyte wykonanie umowy.
Warto przy tym pamiętać, że opóźnienie w przeniesieniu własności nie jest tym samym co opóźnienie w zakończeniu budowy czy wydaniu lokalu. Są to odrębne obowiązki, które mogą mieć różne terminy wykonania. W konsekwencji także odpowiedzialność dewelopera może dotyczyć różnych etapów realizacji inwestycji.
2. Co mówi ustawa deweloperska o odpowiedzialności za opóźnienie?
Zasady odpowiedzialności dewelopera reguluje art. 39 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Przepis ten przewiduje mechanizmy mające zapewnić równowagę stron umowy.
Zgodnie z art. 39 ust. 1, jeżeli umowa przewiduje odsetki na rzecz dewelopera oraz kary umowne na rzecz nabywcy, wysokość odsetek należnych deweloperowi nie może przewyższać wysokości kar umownych należnych nabywcy.
Z kolei art. 39 ust. 2 przewiduje, że jeżeli umowa nie określa ani kary umownej, ani odsetek, deweloper jest zobowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Jej wysokość odpowiada wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, które przysługiwałyby deweloperowi w przypadku opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego.
W praktyce oznacza to, że ustawodawca przewidział mechanizm rekompensaty dla nabywcy, który ma przeciwdziałać sytuacji, w której deweloper może naliczać odsetki za opóźnienie w płatnościach nabywcy, ale sam nie ponosi porównywalnych konsekwencji finansowych za niewykonanie swoich obowiązków w terminie.
3. Czy kara umowna za odstąpienie od umowy wyklucza rekompensatę za opóźnienie?
To jedno z istotniejszych zagadnień praktycznych. W umowach deweloperskich często można znaleźć postanowienia przewidujące karę umowną na rzecz nabywcy, ale wyłącznie na wypadek odstąpienia od umowy. Czy taka kara pozbawia nabywcę prawa do rekompensaty za opóźnienie w przeniesieniu własności?
Nie musi tak być.
Trzeba bowiem odróżnić karę umowną zastrzeżoną na wypadek odstąpienia od umowy od kary umownej za opóźnienie w wykonaniu konkretnego obowiązku. Są to dwa różne rodzaje sankcji, odnoszące się do odmiennych sytuacji.
Kara za odstąpienie ma rekompensować konsekwencje niewykonania umowy i jej zakończenia. Nie musi natomiast rekompensować sytuacji, w której nabywca nadal chce zrealizować umowę, a deweloper jedynie spóźnia się z wykonaniem swoich obowiązków.
Właśnie tę kwestię rozstrzygał Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi w wyroku z 18 grudnia 2024 r., sygn. akt III C 1309/24.
4. Wyrok: deweloper zapłacił ponad 18 tys. zł za 115 dni opóźnienia
W sprawie rozpoznawanej przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi nabywca zawarł z deweloperem umowę deweloperską, w której cenę lokalu ustalono na 516.819,19 zł. Zgodnie z umową przeniesienie własności miało nastąpić najpóźniej do 31 grudnia 2023 r. Do podpisania aktu notarialnego doszło jednak dopiero 26 kwietnia 2024 r. Oznaczało to 115 dni opóźnienia.
Umowa przewidywała odsetki ustawowe za opóźnienie na rzecz dewelopera w przypadku nieterminowego regulowania rat przez nabywcę. Zawierała również karę umowną na rzecz nabywcy w wysokości 2,9% ceny lokalu, ale tylko w przypadku skutecznego odstąpienia od umowy po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu wyznaczonego deweloperowi.
Deweloper argumentował, że skoro umowa przewidywała karę umowną na rzecz nabywcy, nie ma podstaw do zastosowania art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej.
Sąd nie podzielił tej argumentacji.
W uzasadnieniu wskazał, że kara umowna zastrzeżona na wypadek odstąpienia od umowy dotyczy innej sytuacji niż opóźnienie w wykonaniu zobowiązania, gdy nabywca nie odstępuje od umowy i nadal oczekuje na przeniesienie własności lokalu. Nie można zatem uznać, że samo zamieszczenie w umowie kary za odstąpienie zapewnia nabywcy odpowiednią ochronę na wypadek opóźnienia dewelopera.
Sąd zwrócił uwagę na nierównowagę kontraktową: deweloper mógł naliczać odsetki za opóźnione płatności nabywcy, natomiast nabywca nie dysponował analogicznym instrumentem na wypadek opóźnienia dewelopera w przeniesieniu własności.
W konsekwencji sąd uznał, że nabywcy przysługuje rekompensata na podstawie art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej.
Ostatecznie zasądził na rzecz nabywcy kwotę 18.310,26 zł, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, a także 4.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Wyrok ten pokazuje, że postanowienia umowy należy analizować nie tylko pod kątem tego, czy przewidują jakąkolwiek karę umowną, ale przede wszystkim – jakiego naruszenia dotyczą i czy rzeczywiście chronią nabywcę w przypadku opóźnienia dewelopera.
5. Co powinien zrobić nabywca, gdy deweloper nie przenosi własności w terminie?
Jeżeli deweloper nie dotrzymuje terminu przeniesienia własności, warto podjąć kilka kroków.
Po pierwsze – sprawdź umowę deweloperską.
Ustal, jaki termin przeniesienia własności został w niej wskazany. Następnie zweryfikuj postanowienia dotyczące odsetek, kar umownych i zasad odpowiedzialności za opóźnienie. Szczególnie istotne jest ustalenie, czy kara umowna na rzecz nabywcy dotyczy samego opóźnienia, czy wyłącznie odstąpienia od umowy.
Po drugie – ustal przyczynę i długość opóźnienia.
Warto zgromadzić korespondencję z deweloperem, informacje o wyznaczanych terminach aktu notarialnego oraz dokumenty pozwalające ustalić, kiedy deweloper powinien był wykonać swoje zobowiązanie, a kiedy faktycznie je wykonał.
Po trzecie – wezwij dewelopera do zapłaty.
Jeżeli analiza umowy i okoliczności sprawy wskazuje na podstawy do dochodzenia rekompensaty, warto skierować do dewelopera wezwanie do zapłaty, wskazując podstawę prawną roszczenia, okres opóźnienia i sposób wyliczenia należnej kwoty.
Po czwarte – rozważ dochodzenie roszczenia na drodze sądowej.
Jeżeli deweloper odmawia zapłaty, nabywca może dochodzić należnej rekompensaty przed sądem. Jak pokazuje wyrok w sprawie III C 1309/24, samo powołanie się przez dewelopera na istnienie w umowie kary umownej za odstąpienie od umowy nie musi być wystarczające do oddalenia roszczenia nabywcy.
Potrzebujesz pomocy w dochodzeniu roszczeń od dewelopera?
Deweloper nie przeniósł własności mieszkania w terminie? Nie masz pewności, czy postanowienia Twojej umowy zapewniają Ci odpowiednią ochronę i czy możesz domagać się rekompensaty za opóźnienie?
Skontaktuj się z kancelarią. Pomogę Ci ocenić Twoją sytuację prawną i podjąć odpowiednie działania wobec dewelopera.
W ramach pomocy prawnej oferuję w szczególności:
- analizę umowy deweloperskiej – sprawdzę, jakie uprawnienia przysługują Ci w związku z opóźnieniem i czy możesz dochodzić rekompensaty;
- przygotowanie wezwania do zapłaty – przygotuję wezwanie do dewelopera wraz z uzasadnieniem prawnym i wyliczeniem dochodzonej kwoty;
- reprezentację przed sądem – jeśli deweloper odmówi zapłaty, pomogę Ci dochodzić należnych roszczeń na drodze sądowej.
Nie musisz samodzielnie analizować skomplikowanych zapisów umowy ani prowadzić sporu z deweloperem. Zadbam o Twoje interesy i pomogę Ci wyegzekwować należne prawa.Skontaktuj się ze mną i sprawdź, czy za opóźnienie dewelopera należy Ci się rekompensata, tel.: 601 922 802, e-mail: kancelaria@mkaczmarczyk.pl
Niniejszy wpis ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej. Każdy stan faktyczny wymaga indywidualnej analizy prawnej.
