#zakupnieruchomości – Marta Kaczmarczyk | Radca Prawny

Zakup mieszkania przez obywatela non-EU w Polsce

ipmedio — Wed, 17 May 2023 21:24:00 +0000

Na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, z każdym rokiem zwiększa się liczba cudzoziemców. Część z nich nosi się z zamiarem stałego osiedlenia w naszym kraju, co wiąże się na ogół z chęcią dokonania zakupu mieszkania. Obcokrajowcy będący obywatelami krajów należących do Unii Europejskiej mają w tym zakresie pełną swobodę. W ich przypadku bowiem nie jest wymagane uzyskanie odpowiedniego zezwolenia. A jak wygląda sytuacja tych, którzy pochodzą spoza tego kręgu? Dowiesz się tego z niniejszego wpisu.

Kim jest cudzoziemiec?

Na wstępie trzeba wskazać, iż kwestie związane z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców reguluje bardzo szacowny akt prawny, a mianowicie ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zgodnie z nią, cudzoziemcem jest:

osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego,
osoba prawna mająca siedzibę za granicą, co obejmuje nie tylko spółki prawa handlowego, ale także spółdzielnie, stowarzyszenia, fundacje, kościoły i związki wyznaniowe,
nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wyżej wymienionych, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione powyżej.

W świetle powyższych przepisów statusu cudzoziemca nie będzie zatem posiadała osoba, która wprawdzie ma obywatelstwo państwa obcego, jednakże jest jednocześnie obywatelem polskim.

Przedmiotowa ustawa wskazuje również, co należy rozumieć poprzez nabycie nieruchomości. Zgodnie z nią, stanowi je nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Oznacza to, że może do tego dojść nie tylko na podstawie czynności prawnej, na przykład umowy sprzedaży, zamiany czy darowizny, ale także w drodze innego zdarzenia, takiego jak wydanie decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądowego.

Czy cudzoziemiec niebędący obywatelem kraju UE potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce?

Co do zasady, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca niebędącego obywatelem EU wymaga zezwolenia.

Jest ono wydawane w drodze decyzji administracyjnej, przez Ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej – a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli nie uczyni tego również Minister właściwy do spraw rozwoju wsi. W praktyce wydaje je z upoważnienia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji Dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji MSWiA.

Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Musisz wiedzieć, że tymi ostatnimi mogą być w szczególności:

posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców spełniających definicję cudzoziemców lub wykonywanie na terytorium naszego kraju działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Podkreślić należy, że powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z jej charakteru.

Jak wygląda procedura o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać co najmniej:

oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego,
oznaczenie nabywanej nieruchomości,
oznaczenie zbywcy,
określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,
informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Powinieneś pamiętać, że należy do niego dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności, które zostały w nim wskazane oraz okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z RP, jak również pozostałe dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości. Wniosek musi być sporządzony w języku polskim, w związku z czym dokumenty obcojęzyczne powinny zostać przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.

Termin rozpatrzenia wniosku wynosi 2 miesiące, licząc od momentu jego prawidłowego złożenia.

Promesa

Przepisy prawa przewidują także, iż cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się wydanie promesy, a więc przyrzeczenia wydania zezwolenia w tym przedmiocie. Jest ona ważna przez okres jednego roku od dnia wydania.

A jak to jest z mieszkaniami?

Pomimo istnienia dość restrykcyjnych przepisów w zakresie możliwości nabywania nieruchomości przez cudzoziemców niebędących obywatelami krajów UE, ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie licznych wyjątków.

Zgodnie z nimi, nie wymaga uzyskania zezwolenia:

nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego,
nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości bądź samodzielnego lokalu mieszkalnego,
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,
nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
nabycie przez podmiot, będący osoba prawną lub spółka handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowany bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki spełniające definicję cudzoziemca, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
nabycie lub objęcie przez bank akcji bądź udziałów w spółce w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że przedmiotowych zwolnień nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. Oznacza to, że w takim wypadku będzie konieczne przejście procedury uzyskania zezwolenia.

Cytowane przepisy w sposób jednoznaczny przesądzają zatem, iż cudzoziemcy niebędący obywatelami krajów UE, mają pełne prawo nabywać na własność samodzielne lokale mieszkalne.

Za samodzielny lokal mieszkalny uważa się z kolei wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dodać należy, że do takiego lokalu mogą też przynależeć, jako jego tzw. części składowe, pomieszczenia takie jak: piwnica, strych, komórka oraz garaż. Nie wymaga się aby ww. pomieszczenia pomocnicze przylegały bezpośrednio do lokalu mieszkalnego. Mogą one być nawet położone poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, w granicach danej nieruchomości gruntowej.

Zastanawiasz się czy potrzebujesz zezwolenia na nabycie nieruchomości albo potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu takiego zezwolenia? Napisz, chętnie pomogę.

Adaptacja poddasza na mieszkanie w kamienicy – procedura z punktu widzenia prawa budowlanego

ipmedio — Wed, 17 May 2023 21:21:11 +0000

Umiejętna adaptacja poddasza w kamienicy pozwala uzyskać na tyle dużą przestrzeń, iż można w niej urządzić oddzielny lokal mieszkalny. Aby jednak było to możliwe, konieczne jest przeprowadzenie odpowiedniej procedury administracyjnej, w oparciu o przepisy prawa budowlanego. W jaki sposób to zrobić?

Co to jest adaptacja poddasza?

Podkreślić trzeba, iż polskie prawo nie stworzyło legalnej definicji pojęcia „adaptacji poddasza”. Z punktu widzenia praktycznego oznacza ono „zmianę sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego lub jego części”, co z kolei precyzyjnie definiują przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z nimi czynność taka polega na:

podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
podjęciu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Zaznaczyć trzeba, iż do adaptacji poddasza w kamienicy zastosowanie będzie mieć przede wszystkim pierwsza z powyższych definicji, gdyż na ogół polega to właśnie na dokonywaniu zmian w istniejącym budynku w zakresie wymienionych parametrów.

Procedura adaptacji poddasza na mieszkanie w kamienicy

Musisz wiedzieć, że adaptacja poddasza na mieszkanie w kamienicy, w większości wypadków nie wymaga uzyskiwania pozwolenia na budowę. Dzięki temu procedura administracyjna jest znacznie szybsza i mniej skomplikowana.

Zgłoszenie

Prostsza procedura wynika z faktu, iż zgodnie z przepisami prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga jedynie dokonania zgłoszenia tego faktu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, a więc z nielicznymi wyjątkami starostwu powiatowemu lub urzędowi miasta na prawach powiatu. Możesz je złożyć bądź w formie pisemnej, bądź też elektronicznej za pomocą portalu e-Budwnictwo.

W zgłoszeniu należy przede wszystkim określić precyzyjnie dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, czyli poddasza, które ma być poddane adaptacji. Ponadto powinno ono także zawierać informacje o rodzaju, zakresie, sposobie wykonania i terminie rozpoczęcia prac adaptacyjnych.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,

zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,
oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub jej kopię,

Ponadto, w zależności od potrzeb, konieczne jest dołączenie do zgłoszenia także innej dokumentacji, w szczególności pozwoleń, uzgodnień i opinii (lub ich kopii), których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych.

Dodać trzeba, iż jeżeli adaptacja poddasza pociąga za sobą zmiany w zakresie warunków bezpieczeństwa pożarowego, do zgłoszenia należy dołączyć ponadto odpowiednią ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Zgłoszenie powinno zostać złożone jeszcze przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a więc przed przystąpieniem do adaptacji poddasza.

Uzupełnienie zgłoszenia

Jeśli zdarzy się, iż złożone przez Ciebie zgłoszenie zawiera jakiekolwiek braki w zakresie koniecznej dokumentacji, wówczas organ administracji architektoniczno-budowlanej wyda postanowienie, w którym nałoży obowiązek jego uzupełnienia w wyznaczonym terminie.

W przypadku, gdy nie zastosujesz się do jego żądań, Urząd wniesie sprzeciw od złożonego zgłoszenia w drodze decyzji administracyjnej.

Długość ważności zgłoszenia

Musisz pamiętać, iż rozpoczęcie adaptacji poddasza może nastąpić nie wcześniej w terminie 30 dni od daty doręczenia zgłoszenia do właściwego Urzędu. Ma on bowiem prawo wnieść w tym terminie sprzeciw. Jeśli tego mnie uczyni, możesz bezpiecznie przystąpić do prac budowlanych.

Termin „ważności” dokonanego zgłoszenia wynosi dwa lata od jego doręczenia i do tej właśnie daty możesz dokonywać adaptacji poddasza.

Dodać trzeba, że organ administracji architektoniczno-budowlanej jeszcze przed upływem terminu do wniesienia sprzeciwu, może z urzędu wydać zaświadczenie o braku podstaw do takiej czynności. Ma to duże znaczenie prawne, gdyż wyłącza to możliwość wniesienia przez Urząd sprzeciwu w przyszłości, a tym samym uprawnia inwestora do niezwłocznego przystąpienia do adaptacji poddasza.

Sprzeciw Urzędu

Urząd może wnieść sprzeciw od dokonanego przez inwestora zgłoszenia tylko i wyłącznie w przypadkach określonych przez przepisy prawa budowlanego.

Może to nastąpić, gdy zamierzona adaptacja poddasza:

wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,

narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu,
może spowodować niedopuszczalne:

– zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
– pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
– pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
– wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jakie prace można wykonać na podstawie zgłoszenia?

Przyjmuje się, że na podstawie zgłoszenia możliwa jest adaptacja poddasza, polegająca na:

przebudowie, która nie obejmuje przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych budynków, co może obejmować m.in. wyburzenie i zmianę istniejących dotychczas ścianek wewnętrznych bądź utworzenie otworów drzwiowych,
założeniu nowej instalacji wewnętrznej poddasza lub rozbudowa istniejącej już instalacji elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, klimatyzacyjnej lub telekomunikacyjnej.

We wszystkich innych przypadkach, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, co w szczególności dotyczy wykonania otworów okiennych lub schodów. Pozwolenie na budowę jest także konieczne gdy budynek widnieje w rejestrze zabytków.

Potrzebujesz wsparcia prawnego? Skontaktuj się ze mną, chętnie pomogę.

Adaptacja poddasza na mieszkanie w kamienicy – procedura z punktu widzenia prawa budowlanego