Co to jest adaptacja poddasza?

Podkreślić trzeba, iż polskie prawo nie stworzyło legalnej definicji pojęcia „adaptacji poddasza”. Z punktu widzenia praktycznego oznacza ono „zmianę sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego lub jego części”, co z kolei precyzyjnie definiują przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z nimi czynność taka polega na:

• podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
• podjęciu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Zaznaczyć trzeba, iż do adaptacji poddasza w kamienicy zastosowanie będzie mieć przede wszystkim pierwsza z powyższych definicji, gdyż na ogół polega to właśnie na dokonywaniu zmian w istniejącym budynku w zakresie wymienionych parametrów.

Procedura adaptacji poddasza na mieszkanie w kamienicy  

Musisz wiedzieć, że adaptacja poddasza na mieszkanie w kamienicy, w większości wypadków nie wymaga uzyskiwania pozwolenia na budowę. Dzięki temu procedura administracyjna jest znacznie szybsza i mniej skomplikowana.  

Zgłoszenie

Prostsza procedura wynika z faktu, iż zgodnie z przepisami prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga jedynie dokonania zgłoszenia tego faktu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, a więc z nielicznymi wyjątkami starostwu powiatowemu lub urzędowi miasta na prawach powiatu. Możesz je złożyć bądź w formie pisemnej, bądź też elektronicznej za pomocą portalu e-Budwnictwo.

W zgłoszeniu należy przede wszystkim określić precyzyjnie dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, czyli poddasza, które ma być poddane adaptacji. Ponadto powinno ono także zawierać informacje o rodzaju, zakresie, sposobie wykonania i terminie rozpoczęcia prac adaptacyjnych.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,

• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,
• oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub jej kopię,

Ponadto, w zależności od potrzeb, konieczne jest dołączenie do zgłoszenia także innej dokumentacji, w szczególności pozwoleń, uzgodnień i opinii (lub ich kopii), których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych.

Dodać trzeba, iż jeżeli adaptacja poddasza pociąga za sobą zmiany w zakresie warunków bezpieczeństwa pożarowego, do zgłoszenia należy dołączyć ponadto odpowiednią ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Zgłoszenie powinno zostać złożone jeszcze przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a więc przed przystąpieniem do adaptacji poddasza.

Uzupełnienie zgłoszenia

Jeśli zdarzy się, iż złożone przez Ciebie zgłoszenie zawiera jakiekolwiek braki w zakresie koniecznej dokumentacji, wówczas organ administracji architektoniczno-budowlanej wyda postanowienie, w którym nałoży obowiązek jego uzupełnienia w wyznaczonym terminie.

W przypadku, gdy nie zastosujesz się do jego żądań, Urząd wniesie sprzeciw od złożonego zgłoszenia w drodze decyzji administracyjnej.

Długość ważności zgłoszenia

Musisz pamiętać, iż rozpoczęcie adaptacji poddasza może nastąpić nie wcześniej w terminie 30 dni od daty doręczenia zgłoszenia do właściwego Urzędu. Ma on bowiem prawo wnieść w tym terminie sprzeciw. Jeśli tego mnie uczyni, możesz bezpiecznie przystąpić do prac budowlanych.

Termin „ważności” dokonanego zgłoszenia wynosi dwa lata od jego doręczenia i do tej właśnie daty możesz dokonywać adaptacji poddasza.

Dodać trzeba, że organ administracji architektoniczno-budowlanej jeszcze przed upływem terminu do wniesienia sprzeciwu, może z urzędu wydać zaświadczenie o braku podstaw do takiej czynności. Ma to duże znaczenie prawne, gdyż wyłącza to możliwość wniesienia przez Urząd sprzeciwu w przyszłości, a tym samym uprawnia inwestora do niezwłocznego przystąpienia do adaptacji poddasza.

Sprzeciw Urzędu

Urząd może wnieść sprzeciw od dokonanego przez inwestora zgłoszenia tylko i wyłącznie w przypadkach określonych przez przepisy prawa budowlanego.

Może to nastąpić, gdy zamierzona adaptacja poddasza:

• wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,

• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu,
• może spowodować niedopuszczalne:

– zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
– pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
– pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
– wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jakie prace można wykonać na podstawie zgłoszenia?

Przyjmuje się, że na podstawie zgłoszenia możliwa jest adaptacja poddasza, polegająca na:

• przebudowie, która nie obejmuje przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych budynków, co może obejmować m.in. wyburzenie i zmianę istniejących dotychczas ścianek wewnętrznych bądź utworzenie otworów drzwiowych,
• założeniu nowej instalacji wewnętrznej poddasza lub rozbudowa istniejącej już instalacji elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, klimatyzacyjnej lub telekomunikacyjnej.

We wszystkich innych przypadkach, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, co w szczególności dotyczy wykonania otworów okiennych lub schodów. Pozwolenie na budowę jest także konieczne gdy budynek widnieje w rejestrze zabytków.

Potrzebujesz wsparcia prawnego? Skontaktuj się ze mną, chętnie pomogę.

Adaptacja poddasza na mieszkanie w kamienicy – procedura z punktu widzenia prawa budowlanego

Umiejętna adaptacja poddasza w kamienicy pozwala uzyskać na tyle dużą przestrzeń, iż można w niej urządzić oddzielny lokal mieszkalny. Aby jednak było to możliwe, konieczne jest przeprowadzenie odpowiedniej procedury administracyjnej, w oparciu o przepisy prawa budowlanego. W jaki sposób to zrobić?

Co to jest adaptacja poddasza?

Podkreślić trzeba, iż polskie prawo nie stworzyło legalnej definicji pojęcia „adaptacji poddasza”. Z punktu widzenia praktycznego oznacza ono „zmianę sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego lub jego części”, co z kolei precyzyjnie definiują przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z nimi czynność taka polega na:

• podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
• podjęciu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Zaznaczyć trzeba, iż do adaptacji poddasza w kamienicy zastosowanie będzie mieć przede wszystkim pierwsza z powyższych definicji, gdyż na ogół polega to właśnie na dokonywaniu zmian w istniejącym budynku w zakresie wymienionych parametrów.

Procedura adaptacji poddasza na mieszkanie w kamienicy  

Musisz wiedzieć, że adaptacja poddasza na mieszkanie w kamienicy, w większości wypadków nie wymaga uzyskiwania pozwolenia na budowę. Dzięki temu procedura administracyjna jest znacznie szybsza i mniej skomplikowana.  

Zgłoszenie

Prostsza procedura wynika z faktu, iż zgodnie z przepisami prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga jedynie dokonania zgłoszenia tego faktu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, a więc z nielicznymi wyjątkami starostwu powiatowemu lub urzędowi miasta na prawach powiatu. Możesz je złożyć bądź w formie pisemnej, bądź też elektronicznej za pomocą portalu e-Budwnictwo.

W zgłoszeniu należy przede wszystkim określić precyzyjnie dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, czyli poddasza, które ma być poddane adaptacji. Ponadto powinno ono także zawierać informacje o rodzaju, zakresie, sposobie wykonania i terminie rozpoczęcia prac adaptacyjnych.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,
• oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub jej kopię,

Ponadto, w zależności od potrzeb, konieczne jest dołączenie do zgłoszenia także innej dokumentacji, w szczególności pozwoleń, uzgodnień i opinii (lub ich kopii), których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych.

Dodać trzeba, iż jeżeli adaptacja poddasza pociąga za sobą zmiany w zakresie warunków bezpieczeństwa pożarowego, do zgłoszenia należy dołączyć ponadto odpowiednią ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Zgłoszenie powinno zostać złożone jeszcze przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a więc przed przystąpieniem do adaptacji poddasza.

Uzupełnienie zgłoszenia

Jeśli zdarzy się, iż złożone przez Ciebie zgłoszenie zawiera jakiekolwiek braki w zakresie koniecznej dokumentacji, wówczas organ administracji architektoniczno-budowlanej wyda postanowienie, w którym nałoży obowiązek jego uzupełnienia w wyznaczonym terminie.

W przypadku, gdy nie zastosujesz się do jego żądań, Urząd wniesie sprzeciw od złożonego zgłoszenia w drodze decyzji administracyjnej.

Długość ważności zgłoszenia

Musisz pamiętać, iż rozpoczęcie adaptacji poddasza może nastąpić nie wcześniej w terminie 30 dni od daty doręczenia zgłoszenia do właściwego Urzędu. Ma on bowiem prawo wnieść w tym terminie sprzeciw. Jeśli tego mnie uczyni, możesz bezpiecznie przystąpić do prac budowlanych.

Termin „ważności” dokonanego zgłoszenia wynosi dwa lata od jego doręczenia i do tej właśnie daty możesz dokonywać adaptacji poddasza.

Dodać trzeba, że organ administracji architektoniczno-budowlanej jeszcze przed upływem terminu do wniesienia sprzeciwu, może z urzędu wydać zaświadczenie o braku podstaw do takiej czynności. Ma to duże znaczenie prawne, gdyż wyłącza to możliwość wniesienia przez Urząd sprzeciwu w przyszłości, a tym samym uprawnia inwestora do niezwłocznego przystąpienia do adaptacji poddasza.

Sprzeciw Urzędu

Urząd może wnieść sprzeciw od dokonanego przez inwestora zgłoszenia tylko i wyłącznie w przypadkach określonych przez przepisy prawa budowlanego.

Może to nastąpić, gdy zamierzona adaptacja poddasza:

• wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,
• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu,
• może spowodować niedopuszczalne:

– zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
– pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
– pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
– wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jakie prace można wykonać na podstawie zgłoszenia?

Przyjmuje się, że na podstawie zgłoszenia możliwa jest adaptacja poddasza, polegająca na:

• przebudowie, która nie obejmuje przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych budynków, co może obejmować m.in. wyburzenie i zmianę istniejących dotychczas ścianek wewnętrznych bądź utworzenie otworów drzwiowych,
• założeniu nowej instalacji wewnętrznej poddasza lub rozbudowa istniejącej już instalacji elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, klimatyzacyjnej lub telekomunikacyjnej.

We wszystkich innych przypadkach, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, co w szczególności dotyczy wykonania otworów okiennych lub schodów. Pozwolenie na budowę jest także konieczne gdy budynek widnieje w rejestrze zabytków.

Potrzebujesz wsparcia prawnego? Skontaktuj się ze mną, chętnie pomogę.