Co to jest najem okazjonalny?

Musisz wiedzieć, że najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Może ona być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat.

Jak pisałam na wstępie, najem okazjonalny różni się swoją charakterystyką prawną od zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego. Przede wszystkim zabezpiecza on w znacznie większym stopniu prawa wynajmującego, w tym zwłaszcza w zakresie możliwości przeprowadzenia eksmisji niechcianego lokatora. W jego przypadku najemca nie jest chroniony ogólnymi przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, w miejsce których zastosowanie mają normy regulujące odrębną instytucję najmu okazjonalnego.  

Szczególne znaczenie w tym kontekście ma będące załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym w pisemnym żądaniu właściciela. 

Na marginesie trzeba dodać, że celem wprowadzenia okazjonalnego najmu lokali mieszkalnych była chęć wpłynięcia przez ustawodawcę na pobudzenie rynku najmu nieruchomości prywatnych, właśnie poprzez wzmocnienie pozycji wynajmującego. 

Co też istotne, aby móc korzystać z dobrodziejstw umowy najmu okazjonalnego, właściciel musi powiadomić Urząd Skarbowy o fakcie zawarcia umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Kiedy umowa najmu okazjonalnego przestaje obowiązywać?

Ustanie umowy najmu okazjonalnego może nastąpić na skutek:

• jej wygaśnięcia, co następuje z mocy samego prawa, po upływie czasu, na jaki została zawarta,
• dobrowolnego porozumienia stron,

lub

• jej rozwiązania,  po upływie odpowiedniego okresu wypowiedzenia.

Musisz przy tym wiedzieć, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy oraz nie zaproponował innego mieszkania i/lub nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji.

Na jakich zasadach następuje eksmisja lokatora?

Podkreślić trzeba, że ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie szczególnej procedury eksmisji lokatora w odniesieniu do najmu okazjonalnego.

Zgodnie z nią, po ustaniu umowy najmu okazjonalnego, z przyczyn wskazanych powyżej, najemca zobowiązany jest do niezwłocznego opróżnienia zajmowanego lokalu.

Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, wówczas właściciel uprawniony jest do wręczenia mu odpowiedniego żądania w tym przedmiocie. Dla swej ważności, musi ono zostać sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (np. podpis zostanie potwierdzony przez notariusza). Powinno ono zawierać w szczególności:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego dotyczy,

• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania tego stosunku  prawnego,
• wyznaczenie terminu nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić zajmowany przez nie lokal.

Jeżeli wskazany przez właściciela termin upłynie bezskutecznie, wówczas może on złożyć do Sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, zawierającemu oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, dołączając do niego jednocześnie:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,

• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,
• potwierdzenie dokonania przez właściciela zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, właściciel może skierować sprawę do komornika na drogę postępowania eksmisyjnego.

Jak ono wygląda?

W największym skrócie:

• komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opróżnienia zajmowanego lokalu w wyznaczonym terminie,

• po jego bezskutecznym upływie, komornik informuje go o terminie w którym zostanie przeprowadzona eksmisja,
• w wyznaczonym terminie, komornik dokonuje opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.

Oczywiście wszelkie koszty związane z przeprowadzeniem eksmisji ponosi w całości „krnąbrny” lokator.

Brak szczególnej ochrony praw lokatorów

Pamiętać trzeba, iż najem okazjonalny częściowo znosi konieczność zastosowania przy dokonywaniu eksmisji ochrony praw lokatorów w tym zakresie, co m.in. dotyczy zakazu eksmisji w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) oraz obowiązku uprzedniego znalezienia dla najemcy gminnego lokalu zastępczego. Eksmisję z lokalu wynajmowanego okazjonalnie można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych. W tym miejscu trzeba wskazać, że przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego załącza się do niej:

• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego powyżej lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Na żądanie wynajmującego wskazane oświadczenie musi przybrać postać pisma z podpisem notarialnie poświadczonym. Dodać trzeba, że w razie utraty możliwości zamieszkania w przedmiotowym lokalu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić odpowiednie w tym względzie oświadczenie. W razie niedopełnienia tych obowiązków, właściciel jest uprawniony do wypowiedzenia na piśmie umowy najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Dzięki opisanej procedurze, eksmisja najemcy okazjonalnego następuje znacznie szybciej i sprawniej niż ma to miejsce w przypadku umowy zwykłego najmu. Z tego właśnie względu zapewnia to w znacznie większym stopniu ochronę uzasadnionych interesów właściciela lokalu.

Jeśli potrzebujesz wsparcia przy zawarcia umowy najmu okazjonalnego albo w eksmisji niechcianego lokatora, napisz, chętnie pomogę. Zajmuję się takimi sprawami na co dzień.