To pytania, które często pojawiają się, gdy inwestor odkrywa, że prace budowlane zostały wykonane niezgodnie z projektem, przepisami prawa budowlanego albo zasadami sztuki budowlanej.

W takiej sytuacji odpowiedzialność nie zawsze należy analizować wyłącznie wobec wykonawcy. W określonych przypadkach odpowiedzialność cywilną może ponosić również kierownik budowy, jeżeli nienależycie wykonywał swoje własne obowiązki i jego działania lub zaniechania doprowadziły do powstania szkody.

Czy kierownik budowy odpowiada za błędy na budowie?

Kierownik budowy nie jest wyłącznie osobą odpowiedzialną za prowadzenie dziennika budowy i dokonywanie formalnych wpisów.

Pełni on samodzielną funkcję techniczną w procesie budowlanym i ma określone obowiązki wynikające z Prawa budowlanego. Do jego zadań należy m.in. organizowanie i kierowanie budową zgodnie z projektem, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, a także odpowiednie reagowanie na nieprawidłowości występujące na budowie.

Oznacza to, że kierownik budowy powinien nie tylko „podpisywać dokumenty”, ale rzeczywiście wykonywać funkcję, do której został ustanowiony.

Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 17 marca 2020 r., sygn. I ACa 652/19. Sąd zwrócił uwagę, że kierownik budowy jako profesjonalista jest zobowiązany do szczególnej zawodowej staranności, a zakres jego obowiązków należy oceniać z uwzględnieniem posiadanych kwalifikacji oraz szczególnej roli, jaką pełni w procesie budowlanym.

Co należy do obowiązków kierownika budowy?

Zakres obowiązków kierownika budowy wynika przede wszystkim z art. 22 Prawa budowlanego.

W praktyce istotne znaczenie mogą mieć m.in.:

• kierowanie budową zgodnie z projektem i przepisami,
• organizowanie i zabezpieczenie terenu budowy,
• prowadzenie dokumentacji budowy,
• reagowanie na nieprawidłowości w wykonywaniu robót,
• zgłaszanie do sprawdzenia lub odbioru robót ulegających zakryciu,
• zapewnienie wymaganych prób i sprawdzeń,
• kontrolowanie prawidłowości wykonywania robót w zakresie powierzonych mu obowiązków.

Dlatego w przypadku sporu dotyczącego wad budowlanych warto sprawdzić nie tylko co zrobił wykonawca, ale również czy kierownik budowy prawidłowo wykonywał swoje obowiązki.

Kierownik budowy a wykonawca – kto odpowiada za wadliwie wykonane prace?

Nie oznacza to oczywiście, że kierownik budowy automatycznie odpowiada za każdą wadę powstałą na budowie.

Jeżeli wykonawca wykonał prace niezgodnie z projektem, nie oznacza to samo w sobie, że odpowiedzialność finansową ponosi również kierownik budowy.

Konieczne jest ustalenie m.in.:

1. Jakie obowiązki miał kierownik budowy?
2. Czy obowiązki te zostały wykonane prawidłowo?
3. Czy doszło do naruszenia tych obowiązków?
4. Czy naruszenie miało wpływ na powstanie konkretnej wady lub szkody?
5. Jaki jest rozmiar powstałej szkody i koszt jej usunięcia?

Dopiero odpowiedź na te pytania pozwala ocenić, czy istnieją podstawy do dochodzenia roszczeń wobec kierownika budowy.

Czy można żądać od kierownika budowy pieniędzy za koszt naprawy wad?

Tak – jeżeli zostaną spełnione przesłanki odpowiedzialności cywilnej.

Ciekawym przykładem jest wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 18 października 2018 r., sygn. I C 163/16.

Sprawa dotyczyła budynku, w którym stwierdzono liczne nieprawidłowości, m.in. wykonanie części prac niezgodnie z projektem, normami technicznymi i zasadami sztuki budowlanej. Sąd uwzględnił również odpowiedzialność kierownika budowy i zasądził od niego 32 600 zł.

Kwota ta obejmowała koszty robót związanych z usunięciem skutków wadliwie wykonanych prac, w tym robót rozbiórkowych i odtworzeniowych.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie dotyczącej wad budowlanych można automatycznie żądać od kierownika budowy zwrotu kosztów naprawy. Kluczowe jest wykazanie związku pomiędzy niewłaściwym wykonywaniem obowiązków przez kierownika a powstałą szkodą.

Jak udowodnić odpowiedzialność kierownika budowy?

W sprawach dotyczących wad budowlanych i odpowiedzialności kierownika budowy bardzo duże znaczenie mają dowody.

Warto zabezpieczyć w szczególności:

• dziennik budowy,
• projekt budowlany i jego zmiany,
• protokoły odbioru,
• korespondencję z kierownikiem budowy i wykonawcą,
• wiadomości SMS i e-maile dotyczące nieprawidłowości,
• dokumentację fotograficzną i nagrania,
• kosztorysy napraw,
• opinie techniczne i ekspertyzy budowlane,
• dokumenty dotyczące zgłaszania wad i żądania ich usunięcia,
• umowę z wykonawcą.

W wielu sprawach kluczowe znaczenie ma również opinia biegłego z zakresu budownictwa, która pozwala ustalić, czy określone prace zostały wykonane prawidłowo oraz czy zaniechania kierownika budowy pozostawały w związku z powstałymi wadami.

Co zrobić, gdy na budowie pojawiły się wady?

Przede wszystkim warto zabezpieczyć dowody przed rozpoczęciem naprawy.

Jeżeli wadliwe elementy zostaną rozebrane lub naprawione bez wcześniejszego udokumentowania ich stanu, późniejsze wykazanie przyczyn powstania wad może być znacznie trudniejsze.

Dlatego przed podjęciem kosztownych prac naprawczych warto przeanalizować sytuację prawną i techniczną oraz ustalić, jakie dowody powinny zostać zabezpieczone.

Podsumowanie

Jeżeli na budowie pojawiły się wady budowlane, błędy wykonawcze lub niezgodności z projektem, odpowiedzialności nie należy automatycznie przypisywać wyłącznie wykonawcy.

W zależności od okoliczności odpowiedzialność może dotyczyć również innych uczestników procesu budowlanego, w tym kierownika budowy, jeżeli nie wykonywał on prawidłowo swoich obowiązków, a jego zaniechania pozostają w związku z powstałą szkodą.

Dlatego w przypadku poważnych problemów z budową warto przeanalizować odpowiedzialność wszystkich osób uczestniczących w procesie budowlanym, a nie tylko podmiotu, który fizycznie wykonywał prace.

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej w sprawie wad budowlanych, odpowiedzialności kierownika budowy lub sporu z wykonawcą, jako radca prawny pomagam w analizie sytuacji, ocenie możliwych roszczeń, zabezpieczeniu dowodów oraz dochodzeniu odszkodowania za poniesioną szkodę.

Najczęściej zadawane pytania

Czy kierownik budowy odpowiada za błędy wykonawcy?

Nie automatycznie. Odpowiedzialność kierownika budowy może powstać wtedy, gdy naruszył on własne obowiązki i istnieje związek pomiędzy jego działaniem lub zaniechaniem a powstałą szkodą.

Czy można pozwać kierownika budowy za wady domu?

W określonych sytuacjach tak. Przed skierowaniem roszczenia należy jednak ustalić zakres obowiązków kierownika budowy, sposób ich wykonywania, przyczynę powstania wad oraz wysokość szkody.

Czy kierownik budowy odpowiada za niezgodność budowy z projektem?

Może ponosić odpowiedzialność, jeżeli nieprawidłowości pozostają w związku z niewykonywaniem lub nienależytym wykonywaniem jego obowiązków. Sama niezgodność wykonanych robót z projektem nie przesądza jeszcze o jego odpowiedzialności.

Kto odpowiada za wady budowlane – wykonawca czy kierownik budowy?

Odpowiedzialność może dotyczyć jednego albo kilku uczestników procesu budowlanego, zależnie od przyczyny powstania wad i zakresu obowiązków poszczególnych osób.

Jak dochodzić odszkodowania za wady budowlane?

W pierwszej kolejności należy ustalić przyczynę wad, zabezpieczyć dokumentację i dowody oraz określić wysokość szkody. Następnie można ocenić, wobec kogo i na jakiej podstawie prawnej można dochodzić roszczeń.

Czy potrzebny jest prawnik w sporze z kierownikiem budowy?

W bardziej złożonych sprawach pomoc prawnika może być szczególnie istotna, ponieważ odpowiedzialność kierownika budowy wymaga połączenia kwestii prawnych, technicznych i dowodowych. Analiza dokumentacji budowy oraz opinii specjalistów pozwala ocenić, czy istnieją podstawy do dochodzenia roszczeń.

Niniejszy wpis ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej. Każdy stan faktyczny wymaga indywidualnej analizy prawnej.

Strych w budynku wielolokalowym jest często niewykorzystanym zasobem nieruchomości. Dla właściciela lokalu na ostatniej lub przedostatniej kondygnacji oznacza możliwość powiększenia lokalu albo utworzenia nowych lokali. Dla wspólnoty może być źródłem środków na zasilenie np. funduszu remontowego.  

Koncepcja jest z pozoru prosta: wspólnota wyraża zgodę, inwestor ponosi nakłady, powstaje nowy lokal. Jest to jednak przedsięwzięcie, w którym styka się wiele dziedzin prawa: prawo o własności lokali, prawo cywilne, prawo budowlane, przepisy o ewidencji gruntów i budynków. Uchybienia formalne na wczesnym etapie mogą ujawnić się dopiero w postępowaniu wieczystoksięgowym, gdy ich korekta jest najbardziej kosztowna.

Status prawny strychu

Co do zasady strych stanowi część wspólną nieruchomości, a więc przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali, związanej z udziałami w nieruchomości wspólnej. 

Aby strych mógł stać się częścią lokalu lub odrębnym lokalem, konieczne jest jego wyłączenie z nieruchomości wspólnej. Skutek ten wymaga skoordynowanego działania na kilku płaszczyznach. Przedsięwzięcie te obejmuje równolegle:

• płaszczyznę korporacyjną: uchwały właścicieli lokali oraz umowę zawieraną ze wspólnotą,
• płaszczyznę cywilnoprawną: rozporządzenie częścią nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokali i zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej,
• płaszczyznę administracyjną: zaświadczenie o samodzielności lokalu i ujawnienie zmian w ewidencji / kartotece lokalu,
• płaszczyznę wieczystoksięgową: wpisy domykające cały proces,
• płaszczyznę finansowo-podatkową: wycena, rozliczenia z wspólnotą i skutki podatkowe przyjętego modelu finansowania.

Każda z tych płaszczyzn podlega odrębnym rygorom, a dokumenty tworzone na kolejnych etapach muszą tworzyć spójną całość. Sąd wieczystoksięgowy bada dokumentację kompleksowo, nie wyłącznie akt notarialny

Wybrane obszary ryzyka  

Poniżej zestawiamy zagadnienia, które w praktyce najczęściej generują problemy. Ich pełna ocena wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego.

1. Nieprawidłowa sekwencja czynności. Rozpoczęcie prac lub procedury administracyjnej wymaga wykazania tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W budynku wspólnoty tytuł ten musi pochodzić od wspólnoty i zostać skutecznie ukształtowany przed podjęciem dalszych działań. Inwestorzy nierzadko odwracają tę kolejność.

2. Wadliwe uchwały wspólnoty. Uchwała jest podstawą całego przedsięwzięcia. Znaczenie mają jej treść, adekwatność opisu docelowego stanu prawnego, tryb podejmowania i sposób gromadzenia głosów. Uchwała podlega zaskarżeniu, a okres, w którym jest to możliwe, generuje realną niepewność co do bezpieczeństwa dalszych inwestycji.

3. Ryzyko nakładów ponoszonych przedwcześnie. Wydatki poniesione przed ustabilizowaniem sytuacji prawnej mogą okazać się nieodwracalną stratą w razie uchylenia lub zmiany uchwały.

4. Kwestionowalne warunki rozliczenia ze wspólnotą. Sposób ustalenia ekwiwalentu za część wspólną, jego rynkowy charakter oraz aktualność dokumentów wyceny w istotny sposób wpływają na odporność transakcji na zarzuty innych właścicieli.

5. Skutki podatkowe modelu finansowania. Jeżeli koszty inwestycji ponosi podmiot inny niż właściciel lokalu, w szczególności osoba bliska, konieczna jest wcześniejsza ocena skutków podatkowych takiego układu. Ocena ta powinna poprzedzać ponoszenie nakładów.

6. Dobór konstrukcji prawnej. W orzecznictwie nie wypracowano jednolitego modelu uregulowania skutków przebudowy lokalu połączonej z przyłączeniem części wspólnej. Właściwa konstrukcja zależy od okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności od tego, czy lokal jest jedynie powiększany, czy zmienia się jego układ, a także czy w miejsce jednego lokalu powstaje więcej lokali. Wybór ten determinuje treść kolejno podejmowanych uchwał wspólnoty, aktu notarialnego i zakres wniosków wieczystoksięgowych.

7. Wymogi formalne głosowania. W przypadku niektórych uchwał obowiązują szczególne wymogi formy. Praktyka pokazuje, że organizacja głosowania, zwłaszcza w dużych wspólnotach, w których trudno zgromadzić właścicieli w jednym miejscu i jednym czasie, wymaga starannego zaplanowania, tak aby nie narazić uchwały na zarzut wadliwości, a jednocześnie aby zapewnić możliwość uzyskania wymaganej ustawą większości głosów, np. poprzez dozbierania głosów w trybie obiegowym. 

Kiedy skorzystać z pomocy prawnika

Wsparcie prawne jest najbardziej efektywne na etapie poprzedzającym podjęcie jakichkolwiek czynności wobec wspólnoty, zlecenie dokumentacji projektowej lub poniesienie istotnych kosztów. Na tym etapie profesjonalny pełnomocnik może:

• dokonać oceny prawnej wykonalności przedsięwzięcia i wskazać właściwy model jego realizacji,
• przygotować projekty uchwał oraz umowy ze wspólnotą,
• zaplanować harmonogram czynności w sposób minimalizujący ryzyko zaskarżenia uchwał,
• zabezpieczyć interesy inwestora w wymiarze rozliczeniowym,
• koordynować współpracę z projektantem, notariuszem i organami administracji,
• poprowadzić proces do prawomocnego wpisu w księdze wieczystej.

Planujesz adaptację strychu lub poddasza w budynku wspólnoty mieszkaniowej? Skontaktuj się z Kancelarią. Przeprowadzimy Cię przez cały proces, od wstępnej analizy po wpis w księdze wieczystej.

Niniejszy wpis ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej. Każdy stan faktyczny wymaga indywidualnej analizy prawnej.

Co to jest adaptacja poddasza?

Podkreślić trzeba, iż polskie prawo nie stworzyło legalnej definicji pojęcia „adaptacji poddasza”. Z punktu widzenia praktycznego oznacza ono „zmianę sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego lub jego części”, co z kolei precyzyjnie definiują przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z nimi czynność taka polega na:

• podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
• podjęciu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Zaznaczyć trzeba, iż do adaptacji poddasza w kamienicy zastosowanie będzie mieć przede wszystkim pierwsza z powyższych definicji, gdyż na ogół polega to właśnie na dokonywaniu zmian w istniejącym budynku w zakresie wymienionych parametrów.

Procedura adaptacji poddasza na mieszkanie w kamienicy  

Musisz wiedzieć, że adaptacja poddasza na mieszkanie w kamienicy, w większości wypadków nie wymaga uzyskiwania pozwolenia na budowę. Dzięki temu procedura administracyjna jest znacznie szybsza i mniej skomplikowana.  

Zgłoszenie

Prostsza procedura wynika z faktu, iż zgodnie z przepisami prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga jedynie dokonania zgłoszenia tego faktu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, a więc z nielicznymi wyjątkami starostwu powiatowemu lub urzędowi miasta na prawach powiatu. Możesz je złożyć bądź w formie pisemnej, bądź też elektronicznej za pomocą portalu e-Budwnictwo.

W zgłoszeniu należy przede wszystkim określić precyzyjnie dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, czyli poddasza, które ma być poddane adaptacji. Ponadto powinno ono także zawierać informacje o rodzaju, zakresie, sposobie wykonania i terminie rozpoczęcia prac adaptacyjnych.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,

• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,
• oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub jej kopię,

Ponadto, w zależności od potrzeb, konieczne jest dołączenie do zgłoszenia także innej dokumentacji, w szczególności pozwoleń, uzgodnień i opinii (lub ich kopii), których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych.

Dodać trzeba, iż jeżeli adaptacja poddasza pociąga za sobą zmiany w zakresie warunków bezpieczeństwa pożarowego, do zgłoszenia należy dołączyć ponadto odpowiednią ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Zgłoszenie powinno zostać złożone jeszcze przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a więc przed przystąpieniem do adaptacji poddasza.

Uzupełnienie zgłoszenia

Jeśli zdarzy się, iż złożone przez Ciebie zgłoszenie zawiera jakiekolwiek braki w zakresie koniecznej dokumentacji, wówczas organ administracji architektoniczno-budowlanej wyda postanowienie, w którym nałoży obowiązek jego uzupełnienia w wyznaczonym terminie.

W przypadku, gdy nie zastosujesz się do jego żądań, Urząd wniesie sprzeciw od złożonego zgłoszenia w drodze decyzji administracyjnej.

Długość ważności zgłoszenia

Musisz pamiętać, iż rozpoczęcie adaptacji poddasza może nastąpić nie wcześniej w terminie 30 dni od daty doręczenia zgłoszenia do właściwego Urzędu. Ma on bowiem prawo wnieść w tym terminie sprzeciw. Jeśli tego mnie uczyni, możesz bezpiecznie przystąpić do prac budowlanych.

Termin „ważności” dokonanego zgłoszenia wynosi dwa lata od jego doręczenia i do tej właśnie daty możesz dokonywać adaptacji poddasza.

Dodać trzeba, że organ administracji architektoniczno-budowlanej jeszcze przed upływem terminu do wniesienia sprzeciwu, może z urzędu wydać zaświadczenie o braku podstaw do takiej czynności. Ma to duże znaczenie prawne, gdyż wyłącza to możliwość wniesienia przez Urząd sprzeciwu w przyszłości, a tym samym uprawnia inwestora do niezwłocznego przystąpienia do adaptacji poddasza.

Sprzeciw Urzędu

Urząd może wnieść sprzeciw od dokonanego przez inwestora zgłoszenia tylko i wyłącznie w przypadkach określonych przez przepisy prawa budowlanego.

Może to nastąpić, gdy zamierzona adaptacja poddasza:

• wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,

• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu,
• może spowodować niedopuszczalne:

– zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
– pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
– pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
– wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jakie prace można wykonać na podstawie zgłoszenia?

Przyjmuje się, że na podstawie zgłoszenia możliwa jest adaptacja poddasza, polegająca na:

• przebudowie, która nie obejmuje przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych budynków, co może obejmować m.in. wyburzenie i zmianę istniejących dotychczas ścianek wewnętrznych bądź utworzenie otworów drzwiowych,
• założeniu nowej instalacji wewnętrznej poddasza lub rozbudowa istniejącej już instalacji elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, klimatyzacyjnej lub telekomunikacyjnej.

We wszystkich innych przypadkach, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, co w szczególności dotyczy wykonania otworów okiennych lub schodów. Pozwolenie na budowę jest także konieczne gdy budynek widnieje w rejestrze zabytków.

Potrzebujesz wsparcia prawnego? Skontaktuj się ze mną, chętnie pomogę. Zadzwoń: Tel. 601 922 802 lub napisz: kancelaria@mkaczmarczyk.pl