To pytania, które często pojawiają się, gdy inwestor odkrywa, że prace budowlane zostały wykonane niezgodnie z projektem, przepisami prawa budowlanego albo zasadami sztuki budowlanej.

W takiej sytuacji odpowiedzialność nie zawsze należy analizować wyłącznie wobec wykonawcy. W określonych przypadkach odpowiedzialność cywilną może ponosić również kierownik budowy, jeżeli nienależycie wykonywał swoje własne obowiązki i jego działania lub zaniechania doprowadziły do powstania szkody.

Czy kierownik budowy odpowiada za błędy na budowie?

Kierownik budowy nie jest wyłącznie osobą odpowiedzialną za prowadzenie dziennika budowy i dokonywanie formalnych wpisów.

Pełni on samodzielną funkcję techniczną w procesie budowlanym i ma określone obowiązki wynikające z Prawa budowlanego. Do jego zadań należy m.in. organizowanie i kierowanie budową zgodnie z projektem, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, a także odpowiednie reagowanie na nieprawidłowości występujące na budowie.

Oznacza to, że kierownik budowy powinien nie tylko „podpisywać dokumenty”, ale rzeczywiście wykonywać funkcję, do której został ustanowiony.

Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 17 marca 2020 r., sygn. I ACa 652/19. Sąd zwrócił uwagę, że kierownik budowy jako profesjonalista jest zobowiązany do szczególnej zawodowej staranności, a zakres jego obowiązków należy oceniać z uwzględnieniem posiadanych kwalifikacji oraz szczególnej roli, jaką pełni w procesie budowlanym.

Co należy do obowiązków kierownika budowy?

Zakres obowiązków kierownika budowy wynika przede wszystkim z art. 22 Prawa budowlanego.

W praktyce istotne znaczenie mogą mieć m.in.:

• kierowanie budową zgodnie z projektem i przepisami,
• organizowanie i zabezpieczenie terenu budowy,
• prowadzenie dokumentacji budowy,
• reagowanie na nieprawidłowości w wykonywaniu robót,
• zgłaszanie do sprawdzenia lub odbioru robót ulegających zakryciu,
• zapewnienie wymaganych prób i sprawdzeń,
• kontrolowanie prawidłowości wykonywania robót w zakresie powierzonych mu obowiązków.

Dlatego w przypadku sporu dotyczącego wad budowlanych warto sprawdzić nie tylko co zrobił wykonawca, ale również czy kierownik budowy prawidłowo wykonywał swoje obowiązki.

Kierownik budowy a wykonawca – kto odpowiada za wadliwie wykonane prace?

Nie oznacza to oczywiście, że kierownik budowy automatycznie odpowiada za każdą wadę powstałą na budowie.

Jeżeli wykonawca wykonał prace niezgodnie z projektem, nie oznacza to samo w sobie, że odpowiedzialność finansową ponosi również kierownik budowy.

Konieczne jest ustalenie m.in.:

1. Jakie obowiązki miał kierownik budowy?
2. Czy obowiązki te zostały wykonane prawidłowo?
3. Czy doszło do naruszenia tych obowiązków?
4. Czy naruszenie miało wpływ na powstanie konkretnej wady lub szkody?
5. Jaki jest rozmiar powstałej szkody i koszt jej usunięcia?

Dopiero odpowiedź na te pytania pozwala ocenić, czy istnieją podstawy do dochodzenia roszczeń wobec kierownika budowy.

Czy można żądać od kierownika budowy pieniędzy za koszt naprawy wad?

Tak – jeżeli zostaną spełnione przesłanki odpowiedzialności cywilnej.

Ciekawym przykładem jest wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 18 października 2018 r., sygn. I C 163/16.

Sprawa dotyczyła budynku, w którym stwierdzono liczne nieprawidłowości, m.in. wykonanie części prac niezgodnie z projektem, normami technicznymi i zasadami sztuki budowlanej. Sąd uwzględnił również odpowiedzialność kierownika budowy i zasądził od niego 32 600 zł.

Kwota ta obejmowała koszty robót związanych z usunięciem skutków wadliwie wykonanych prac, w tym robót rozbiórkowych i odtworzeniowych.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie dotyczącej wad budowlanych można automatycznie żądać od kierownika budowy zwrotu kosztów naprawy. Kluczowe jest wykazanie związku pomiędzy niewłaściwym wykonywaniem obowiązków przez kierownika a powstałą szkodą.

Jak udowodnić odpowiedzialność kierownika budowy?

W sprawach dotyczących wad budowlanych i odpowiedzialności kierownika budowy bardzo duże znaczenie mają dowody.

Warto zabezpieczyć w szczególności:

• dziennik budowy,
• projekt budowlany i jego zmiany,
• protokoły odbioru,
• korespondencję z kierownikiem budowy i wykonawcą,
• wiadomości SMS i e-maile dotyczące nieprawidłowości,
• dokumentację fotograficzną i nagrania,
• kosztorysy napraw,
• opinie techniczne i ekspertyzy budowlane,
• dokumenty dotyczące zgłaszania wad i żądania ich usunięcia,
• umowę z wykonawcą.

W wielu sprawach kluczowe znaczenie ma również opinia biegłego z zakresu budownictwa, która pozwala ustalić, czy określone prace zostały wykonane prawidłowo oraz czy zaniechania kierownika budowy pozostawały w związku z powstałymi wadami.

Co zrobić, gdy na budowie pojawiły się wady?

Przede wszystkim warto zabezpieczyć dowody przed rozpoczęciem naprawy.

Jeżeli wadliwe elementy zostaną rozebrane lub naprawione bez wcześniejszego udokumentowania ich stanu, późniejsze wykazanie przyczyn powstania wad może być znacznie trudniejsze.

Dlatego przed podjęciem kosztownych prac naprawczych warto przeanalizować sytuację prawną i techniczną oraz ustalić, jakie dowody powinny zostać zabezpieczone.

Podsumowanie

Jeżeli na budowie pojawiły się wady budowlane, błędy wykonawcze lub niezgodności z projektem, odpowiedzialności nie należy automatycznie przypisywać wyłącznie wykonawcy.

W zależności od okoliczności odpowiedzialność może dotyczyć również innych uczestników procesu budowlanego, w tym kierownika budowy, jeżeli nie wykonywał on prawidłowo swoich obowiązków, a jego zaniechania pozostają w związku z powstałą szkodą.

Dlatego w przypadku poważnych problemów z budową warto przeanalizować odpowiedzialność wszystkich osób uczestniczących w procesie budowlanym, a nie tylko podmiotu, który fizycznie wykonywał prace.

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej w sprawie wad budowlanych, odpowiedzialności kierownika budowy lub sporu z wykonawcą, jako radca prawny pomagam w analizie sytuacji, ocenie możliwych roszczeń, zabezpieczeniu dowodów oraz dochodzeniu odszkodowania za poniesioną szkodę.

Najczęściej zadawane pytania

Czy kierownik budowy odpowiada za błędy wykonawcy?

Nie automatycznie. Odpowiedzialność kierownika budowy może powstać wtedy, gdy naruszył on własne obowiązki i istnieje związek pomiędzy jego działaniem lub zaniechaniem a powstałą szkodą.

Czy można pozwać kierownika budowy za wady domu?

W określonych sytuacjach tak. Przed skierowaniem roszczenia należy jednak ustalić zakres obowiązków kierownika budowy, sposób ich wykonywania, przyczynę powstania wad oraz wysokość szkody.

Czy kierownik budowy odpowiada za niezgodność budowy z projektem?

Może ponosić odpowiedzialność, jeżeli nieprawidłowości pozostają w związku z niewykonywaniem lub nienależytym wykonywaniem jego obowiązków. Sama niezgodność wykonanych robót z projektem nie przesądza jeszcze o jego odpowiedzialności.

Kto odpowiada za wady budowlane – wykonawca czy kierownik budowy?

Odpowiedzialność może dotyczyć jednego albo kilku uczestników procesu budowlanego, zależnie od przyczyny powstania wad i zakresu obowiązków poszczególnych osób.

Jak dochodzić odszkodowania za wady budowlane?

W pierwszej kolejności należy ustalić przyczynę wad, zabezpieczyć dokumentację i dowody oraz określić wysokość szkody. Następnie można ocenić, wobec kogo i na jakiej podstawie prawnej można dochodzić roszczeń.

Czy potrzebny jest prawnik w sporze z kierownikiem budowy?

W bardziej złożonych sprawach pomoc prawnika może być szczególnie istotna, ponieważ odpowiedzialność kierownika budowy wymaga połączenia kwestii prawnych, technicznych i dowodowych. Analiza dokumentacji budowy oraz opinii specjalistów pozwala ocenić, czy istnieją podstawy do dochodzenia roszczeń.

Niniejszy wpis ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej. Każdy stan faktyczny wymaga indywidualnej analizy prawnej.

Strych w budynku wielolokalowym jest często niewykorzystanym zasobem nieruchomości. Dla właściciela lokalu na ostatniej lub przedostatniej kondygnacji oznacza możliwość powiększenia lokalu albo utworzenia nowych lokali. Dla wspólnoty może być źródłem środków na zasilenie np. funduszu remontowego.  

Koncepcja jest z pozoru prosta: wspólnota wyraża zgodę, inwestor ponosi nakłady, powstaje nowy lokal. Jest to jednak przedsięwzięcie, w którym styka się wiele dziedzin prawa: prawo o własności lokali, prawo cywilne, prawo budowlane, przepisy o ewidencji gruntów i budynków. Uchybienia formalne na wczesnym etapie mogą ujawnić się dopiero w postępowaniu wieczystoksięgowym, gdy ich korekta jest najbardziej kosztowna.

Status prawny strychu

Co do zasady strych stanowi część wspólną nieruchomości, a więc przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali, związanej z udziałami w nieruchomości wspólnej. 

Aby strych mógł stać się częścią lokalu lub odrębnym lokalem, konieczne jest jego wyłączenie z nieruchomości wspólnej. Skutek ten wymaga skoordynowanego działania na kilku płaszczyznach. Przedsięwzięcie te obejmuje równolegle:

• płaszczyznę korporacyjną: uchwały właścicieli lokali oraz umowę zawieraną ze wspólnotą,
• płaszczyznę cywilnoprawną: rozporządzenie częścią nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokali i zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej,
• płaszczyznę administracyjną: zaświadczenie o samodzielności lokalu i ujawnienie zmian w ewidencji / kartotece lokalu,
• płaszczyznę wieczystoksięgową: wpisy domykające cały proces,
• płaszczyznę finansowo-podatkową: wycena, rozliczenia z wspólnotą i skutki podatkowe przyjętego modelu finansowania.

Każda z tych płaszczyzn podlega odrębnym rygorom, a dokumenty tworzone na kolejnych etapach muszą tworzyć spójną całość. Sąd wieczystoksięgowy bada dokumentację kompleksowo, nie wyłącznie akt notarialny

Wybrane obszary ryzyka  

Poniżej zestawiamy zagadnienia, które w praktyce najczęściej generują problemy. Ich pełna ocena wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego.

1. Nieprawidłowa sekwencja czynności. Rozpoczęcie prac lub procedury administracyjnej wymaga wykazania tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W budynku wspólnoty tytuł ten musi pochodzić od wspólnoty i zostać skutecznie ukształtowany przed podjęciem dalszych działań. Inwestorzy nierzadko odwracają tę kolejność.

2. Wadliwe uchwały wspólnoty. Uchwała jest podstawą całego przedsięwzięcia. Znaczenie mają jej treść, adekwatność opisu docelowego stanu prawnego, tryb podejmowania i sposób gromadzenia głosów. Uchwała podlega zaskarżeniu, a okres, w którym jest to możliwe, generuje realną niepewność co do bezpieczeństwa dalszych inwestycji.

3. Ryzyko nakładów ponoszonych przedwcześnie. Wydatki poniesione przed ustabilizowaniem sytuacji prawnej mogą okazać się nieodwracalną stratą w razie uchylenia lub zmiany uchwały.

4. Kwestionowalne warunki rozliczenia ze wspólnotą. Sposób ustalenia ekwiwalentu za część wspólną, jego rynkowy charakter oraz aktualność dokumentów wyceny w istotny sposób wpływają na odporność transakcji na zarzuty innych właścicieli.

5. Skutki podatkowe modelu finansowania. Jeżeli koszty inwestycji ponosi podmiot inny niż właściciel lokalu, w szczególności osoba bliska, konieczna jest wcześniejsza ocena skutków podatkowych takiego układu. Ocena ta powinna poprzedzać ponoszenie nakładów.

6. Dobór konstrukcji prawnej. W orzecznictwie nie wypracowano jednolitego modelu uregulowania skutków przebudowy lokalu połączonej z przyłączeniem części wspólnej. Właściwa konstrukcja zależy od okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności od tego, czy lokal jest jedynie powiększany, czy zmienia się jego układ, a także czy w miejsce jednego lokalu powstaje więcej lokali. Wybór ten determinuje treść kolejno podejmowanych uchwał wspólnoty, aktu notarialnego i zakres wniosków wieczystoksięgowych.

7. Wymogi formalne głosowania. W przypadku niektórych uchwał obowiązują szczególne wymogi formy. Praktyka pokazuje, że organizacja głosowania, zwłaszcza w dużych wspólnotach, w których trudno zgromadzić właścicieli w jednym miejscu i jednym czasie, wymaga starannego zaplanowania, tak aby nie narazić uchwały na zarzut wadliwości, a jednocześnie aby zapewnić możliwość uzyskania wymaganej ustawą większości głosów, np. poprzez dozbierania głosów w trybie obiegowym. 

Kiedy skorzystać z pomocy prawnika

Wsparcie prawne jest najbardziej efektywne na etapie poprzedzającym podjęcie jakichkolwiek czynności wobec wspólnoty, zlecenie dokumentacji projektowej lub poniesienie istotnych kosztów. Na tym etapie profesjonalny pełnomocnik może:

• dokonać oceny prawnej wykonalności przedsięwzięcia i wskazać właściwy model jego realizacji,
• przygotować projekty uchwał oraz umowy ze wspólnotą,
• zaplanować harmonogram czynności w sposób minimalizujący ryzyko zaskarżenia uchwał,
• zabezpieczyć interesy inwestora w wymiarze rozliczeniowym,
• koordynować współpracę z projektantem, notariuszem i organami administracji,
• poprowadzić proces do prawomocnego wpisu w księdze wieczystej.

Planujesz adaptację strychu lub poddasza w budynku wspólnoty mieszkaniowej? Skontaktuj się z Kancelarią. Przeprowadzimy Cię przez cały proces, od wstępnej analizy po wpis w księdze wieczystej.

Niniejszy wpis ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej. Każdy stan faktyczny wymaga indywidualnej analizy prawnej.

Kim jest cudzoziemiec?

Na wstępie trzeba wskazać, iż kwestie związane z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców reguluje bardzo szacowny akt prawny, a mianowicie ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zgodnie z nią, cudzoziemcem jest:

• osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego,
• osoba prawna mająca siedzibę za granicą, co obejmuje nie tylko spółki prawa handlowego, ale także spółdzielnie, stowarzyszenia, fundacje, kościoły i związki wyznaniowe,
• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wyżej wymienionych, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione powyżej.

W świetle powyższych przepisów statusu cudzoziemca nie będzie zatem posiadała osoba, która wprawdzie ma obywatelstwo państwa obcego, jednakże jest jednocześnie obywatelem polskim.

Przedmiotowa ustawa wskazuje również, co należy rozumieć poprzez nabycie nieruchomości. Zgodnie z nią, stanowi je nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Oznacza to, że może do tego dojść nie tylko na podstawie czynności prawnej, na przykład umowy sprzedaży, zamiany czy darowizny, ale także w drodze innego zdarzenia, takiego jak wydanie decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądowego.

Czy cudzoziemiec niebędący obywatelem kraju UE potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce?

Co do zasady, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca niebędącego obywatelem EU wymaga zezwolenia.

Jest ono wydawane w drodze decyzji administracyjnej, przez Ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej – a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli nie uczyni tego również Minister właściwy do spraw rozwoju wsi. W praktyce wydaje je z upoważnienia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji Dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji MSWiA.

Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

• nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
• wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Musisz wiedzieć, że tymi ostatnimi mogą być w szczególności:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
• posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców spełniających definicję cudzoziemców lub wykonywanie na terytorium naszego kraju działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Podkreślić należy, że powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z jej charakteru.

Jak wygląda procedura o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać co najmniej:

• oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego,
• oznaczenie nabywanej nieruchomości,
• oznaczenie zbywcy,
• określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,
• informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Powinieneś pamiętać, że należy do niego dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności, które zostały w nim wskazane oraz okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z RP, jak również pozostałe dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości. Wniosek musi być sporządzony w języku polskim, w związku z czym dokumenty obcojęzyczne powinny zostać przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.

Termin rozpatrzenia wniosku wynosi 2 miesiące, licząc od momentu jego prawidłowego złożenia.

Promesa

Przepisy prawa przewidują także, iż cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się wydanie promesy, a więc przyrzeczenia wydania zezwolenia w tym przedmiocie. Jest ona ważna przez okres jednego roku od dnia wydania.

A jak to jest z mieszkaniami?

Pomimo istnienia dość restrykcyjnych przepisów w zakresie możliwości nabywania nieruchomości przez cudzoziemców niebędących obywatelami krajów UE, ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie licznych wyjątków.

Zgodnie z nimi, nie wymaga uzyskania zezwolenia:

• nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego,
• nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości bądź samodzielnego lokalu mieszkalnego,
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
• nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,
• nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
• nabycie przez podmiot, będący osoba prawną lub spółka handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowany bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki spełniające definicję cudzoziemca, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
• nabycie lub objęcie przez bank akcji bądź udziałów w spółce w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że przedmiotowych zwolnień nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. Oznacza to, że w takim wypadku będzie konieczne przejście procedury uzyskania zezwolenia.

Cytowane przepisy w sposób jednoznaczny przesądzają zatem, iż cudzoziemcy niebędący obywatelami krajów UE, mają pełne prawo nabywać na własność samodzielne lokale mieszkalne.

Za samodzielny lokal mieszkalny uważa się z kolei wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dodać należy, że do takiego lokalu mogą też przynależeć, jako jego tzw. części składowe, pomieszczenia takie jak: piwnica, strych, komórka oraz garaż. Nie wymaga się aby ww. pomieszczenia pomocnicze przylegały bezpośrednio do lokalu mieszkalnego. Mogą one być nawet położone poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, w granicach danej nieruchomości gruntowej.

Zastanawiasz się czy potrzebujesz zezwolenia na nabycie nieruchomości albo potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu takiego zezwolenia? Napisz, chętnie pomogę.

Co to jest adaptacja poddasza?

Podkreślić trzeba, iż polskie prawo nie stworzyło legalnej definicji pojęcia „adaptacji poddasza”. Z punktu widzenia praktycznego oznacza ono „zmianę sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego lub jego części”, co z kolei precyzyjnie definiują przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z nimi czynność taka polega na:

• podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
• podjęciu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Zaznaczyć trzeba, iż do adaptacji poddasza w kamienicy zastosowanie będzie mieć przede wszystkim pierwsza z powyższych definicji, gdyż na ogół polega to właśnie na dokonywaniu zmian w istniejącym budynku w zakresie wymienionych parametrów.

Procedura adaptacji poddasza na mieszkanie w kamienicy  

Musisz wiedzieć, że adaptacja poddasza na mieszkanie w kamienicy, w większości wypadków nie wymaga uzyskiwania pozwolenia na budowę. Dzięki temu procedura administracyjna jest znacznie szybsza i mniej skomplikowana.  

Zgłoszenie

Prostsza procedura wynika z faktu, iż zgodnie z przepisami prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga jedynie dokonania zgłoszenia tego faktu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, a więc z nielicznymi wyjątkami starostwu powiatowemu lub urzędowi miasta na prawach powiatu. Możesz je złożyć bądź w formie pisemnej, bądź też elektronicznej za pomocą portalu e-Budwnictwo.

W zgłoszeniu należy przede wszystkim określić precyzyjnie dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, czyli poddasza, które ma być poddane adaptacji. Ponadto powinno ono także zawierać informacje o rodzaju, zakresie, sposobie wykonania i terminie rozpoczęcia prac adaptacyjnych.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,

• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi,
• oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub jej kopię,

Ponadto, w zależności od potrzeb, konieczne jest dołączenie do zgłoszenia także innej dokumentacji, w szczególności pozwoleń, uzgodnień i opinii (lub ich kopii), których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych.

Dodać trzeba, iż jeżeli adaptacja poddasza pociąga za sobą zmiany w zakresie warunków bezpieczeństwa pożarowego, do zgłoszenia należy dołączyć ponadto odpowiednią ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Zgłoszenie powinno zostać złożone jeszcze przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a więc przed przystąpieniem do adaptacji poddasza.

Uzupełnienie zgłoszenia

Jeśli zdarzy się, iż złożone przez Ciebie zgłoszenie zawiera jakiekolwiek braki w zakresie koniecznej dokumentacji, wówczas organ administracji architektoniczno-budowlanej wyda postanowienie, w którym nałoży obowiązek jego uzupełnienia w wyznaczonym terminie.

W przypadku, gdy nie zastosujesz się do jego żądań, Urząd wniesie sprzeciw od złożonego zgłoszenia w drodze decyzji administracyjnej.

Długość ważności zgłoszenia

Musisz pamiętać, iż rozpoczęcie adaptacji poddasza może nastąpić nie wcześniej w terminie 30 dni od daty doręczenia zgłoszenia do właściwego Urzędu. Ma on bowiem prawo wnieść w tym terminie sprzeciw. Jeśli tego mnie uczyni, możesz bezpiecznie przystąpić do prac budowlanych.

Termin „ważności” dokonanego zgłoszenia wynosi dwa lata od jego doręczenia i do tej właśnie daty możesz dokonywać adaptacji poddasza.

Dodać trzeba, że organ administracji architektoniczno-budowlanej jeszcze przed upływem terminu do wniesienia sprzeciwu, może z urzędu wydać zaświadczenie o braku podstaw do takiej czynności. Ma to duże znaczenie prawne, gdyż wyłącza to możliwość wniesienia przez Urząd sprzeciwu w przyszłości, a tym samym uprawnia inwestora do niezwłocznego przystąpienia do adaptacji poddasza.

Sprzeciw Urzędu

Urząd może wnieść sprzeciw od dokonanego przez inwestora zgłoszenia tylko i wyłącznie w przypadkach określonych przez przepisy prawa budowlanego.

Może to nastąpić, gdy zamierzona adaptacja poddasza:

• wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,

• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu,
• może spowodować niedopuszczalne:

– zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
– pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
– pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
– wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jakie prace można wykonać na podstawie zgłoszenia?

Przyjmuje się, że na podstawie zgłoszenia możliwa jest adaptacja poddasza, polegająca na:

• przebudowie, która nie obejmuje przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych budynków, co może obejmować m.in. wyburzenie i zmianę istniejących dotychczas ścianek wewnętrznych bądź utworzenie otworów drzwiowych,
• założeniu nowej instalacji wewnętrznej poddasza lub rozbudowa istniejącej już instalacji elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, klimatyzacyjnej lub telekomunikacyjnej.

We wszystkich innych przypadkach, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, co w szczególności dotyczy wykonania otworów okiennych lub schodów. Pozwolenie na budowę jest także konieczne gdy budynek widnieje w rejestrze zabytków.

Potrzebujesz wsparcia prawnego? Skontaktuj się ze mną, chętnie pomogę. Zadzwoń: Tel. 601 922 802 lub napisz: kancelaria@mkaczmarczyk.pl

Być może przeszło Ci przez myśl aby wypowiedzieć umowy o dostawę prądu lub gazu do lokalu po to żeby zmotywować niepłacącego lokatora do opuszczenia mieszkania, szczególnie jeśli widzisz, że sytuacja płatnicza nie poprawi się w szybkim czasie, o ile w ogóle.

Czy jednak jako właściciel możesz – mówiąc kolokwialne – odciąć najemcy prąd lub gaz, a właściwie spowodować odcięcie tychże mediów poprzez wypowiedzenie umów z dostawcami mediów?

Bądź ostrożny, takie działanie w konkretnych okolicznościach sprawy może być karalne.

Zgodnie bowiem z Art. 191 Kodeksu karnego:

§  1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§  1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy, przepis art. 191 § 1a został przede wszystkim wprowadzony jako narzędzie ochrony lokatorów przed zachowaniami podejmowanymi przez tzw. czyścicieli kamienic, którzy różnymi kreatywnymi metodami usiłowali pozbyć się z zakupionych kamienic niechcianych lokatorów.  W uzasadnieniu do ustawy czytamy: „Obserwowane są powszechnie bezkarne zachowania, takie jak: wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody, odbieranie kluczyków do samochodu, wyjmowanie okien, zamurowywanie wejścia do mieszkania czy zamykanie pomieszczeń na kłódkę. Właściciele mieszkań pragnąc wymusić ich opuszczenie przez lokatorów, dopuszczają się zalewania mieszkań, dewastowania budynku, zanieczyszczania oraz niszczenia jego części wspólnych np. poprzez usuwanie drzwi i okien”.

Rykoszetem oberwali jednak uczciwi i niczemu winni właściciele w ramach prywatnych wynajmów.

Zachowaniem objętym penalizacją na gruncie ww. przepisu karnego jest zatem:

– uporczywe, lub

– istotne utrudnianie innej osobie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego,

poprzez stosowanie przemocy innego rodzaju (innego niż przemoc fizyczna wobec osoby, zatem chodzi tu o przemoc wobec rzeczy) w celu zmuszenia tejże osoby do określonego zachowania. Zazwyczaj chodzi o zmuszenie do opuszczenia mieszkania.

O uporczywości możemy mówić wówczas gdy dane działanie nosi cechy powtarzalności, długotrwałości, nacechowane jest złośliwością. Z kolei dla zakwalifikowania danego zachowania jako istotne utrudnienie korzystania z zajmowanego lokalu wystarczy już jednorazowe zachowanie. Co istotne, zachowanie sprawcy nie musi uniemożliwiać korzystania z lokalu w ogóle, wystarczy że utrudnia. Zwykle pod tę kategorie wpadnie właśnie odłączenie energii elektrycznej, gazu, czy innych mediów. 

Ochroną prawnokarną objęci są najemcy lokali mieszkalnych lub osoby, które na podstawie innego tytułu prawnego zajmują lokal mieszkalny. Ochroną mogą być objęte także osoby czasowo przebywające w mieszkaniu za zgodą osoby posiadającej tytuł do lokalu (np. podnajemcy). Przepis nie chroni natomiast najemców lokali użytkowych. 

Każda sytuacja podlega jednak zawsze indywidualnej ocenie prawnej. 

Pamiętaj również, że czyn z art. 191 § 1a kodeksu karnego jest ścigany na wniosek pokrzywdzonego. 

Osobiście uważam, że z punktu widzenia właścicieli lokali, przepis ten jest bardzo kontrowersyjna. Nie ma co ukrywać, że wynajmujący właściciel jest na znacznie gorszej pozycji w stosunku do „oblatanego w przepisach” i świadomego lokatora. Oczywiście istnieją procedury eksmisyjne na wypadek zaległości płatniczych, jednak ten kto się z nimi zetknął, wie doskonale, że bywają one długotrwałe, czasem na tyle, że z praktycznego punktu widzenia, często są po prostu iluzoryczne. Nie mówiąc już o tym, że nierzadko ściągnięcie długu od lokatora staje się w ogóle niemożliwe, bo ten nie ma żadnego majątku, z którego można by ewentualne egzekwować należności z umowy najmu po pozytywnym wyroku sądowym. A właściciel, na którego zawarte zostały umowy o dostawę mediów, przecież musi płacić rachunki za media, jeśli sam nie chce narazić się na sprawę o zapłatę…

Jak stwierdził kiedyś (no właśnie, kiedyś!) Sąd Najwyższy, w sytuacji gdy istnieją odpowiednie procedury prawne dla wykonania wyroku eksmisyjnego nie można uznać za dozwoloną samopomoc samowolnego opróżnienia lokalu przez właściciela, wywozu rzeczy na wysypisko i ich zniszczenia (postanowienie z dnia 22 listopada 2000 r., V KKN 302/98). 

Moim jednak zdaniem obecne przepisy zupełnie nie odpowiadają aktualnym realiom rynku wynajmu, tak komercyjnego jak i prywatnie. 

Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego czy to w zakresie doradztwa jak bezpiecznie wynająć mieszkanie lub jak przygotować bezpieczną umowę najmu, skontaktuj się ze mną, chętnie pomogę. Posiadam wieloletnie doświadczenie w tym temacie, również od strony praktycznej jako wynajmująca.  

Wpis do rejestru powoduje bowiem, że nasz dłużnik będzie miał utrudnione uzyskanie np. kredytów i pożyczek. Ze względu na dług wpisany do KRD jego wiarygodność kredytowa spadnie. 

W Polsce nie istnieje jedno centralne biuro informacji gospodarczej. Do najpopularniejszych należą m.in. BIG InfoMonitor S.A., Krajowe Biuro Informacji Gospodarczej S.A czy KRD, przy czym zależnie od biura mogą one gromić różne zakresy informacji o dłużniku.

Wynajem mieszkania jako osoba prywatna a wpis do KRD

Jeśli wynajmujesz mieszkanie jako osoba prywatna – niepłacącego najemcę będącego osobą fizyczną możesz wpisać do KRD, ale wyłącznie na podstawie tytułu wykonawczego zaopatrzonego klauzulą wykonalności. Innymi słowy, potrzebny będzie prawomocny wyrok nakazujący zapłatę z tytułu istniejących zaległości czynszowych lub innych zaległości z umowy najmu. 

Aby wystąpić do Sądu z pozwem o zapłatę, właściciel nie musi czekać aż zaległość wyniesie 3 pełne okresy płatności. Ta reguła obowiązuje wyłącznie dla wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego objętego regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów. 

Tym samym wystarczy, że minął termin płatności choćby jednego z czynszów, a właściciel już może wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę. 

Dodatkowymi warunkami aby wpisać naszego niepłacącego dłużnika do KRD, oprócz dysponowania tytułem wykonawczym, są:

• Istnienie zaległości płatniczej na poziomie co najmniej 200 zł oraz upływ terminu płatności o min. 30 dni (min. 30 dni wymagalności),
• wysłanie wezwania do zapłaty z zagrożeniem o wpisie do biura informacji gospodarczej, oraz upływ min. jednego miesiąca od jego wysłania pisma listem poleconym albo doręczenia dłużnikowi do rąk własnych,
• nie upłynęło 6 lat od dnia stwierdzenia roszczenia wyrokiem.

Aby wpisać do dłużnika do biura informacji gospodarczej, wierzyciel musi jednak podpisać umowę z podmiotem prowadzącym taki rejestr. Niestety wysokość opłat powstałych w związku z zawarciem umowy z biurem informacji gospodarczej powoduje, że częstokroć nie jest to interesująca opcja dla wynajmującego właściciela, jeśli sam dług nie jest zbyt wysoki. 

Wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczej

W o wiele lepszej sytuacji jest wynajmujący, który wynajmuje mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Komercyjne zajmowanie się wynajmem powoduje, że wynajmujący w celu ochrony płynności własnego biznesu chętniej i częściej pomyśli o wejściu we współpracę z KRD oraz uiszczaniu z tego tytułu stałej opłaty abonamentowej. 

KRD chwali się bowiem, że już samo wysłanie do dłużnika wezwania z znanym chyba wszystkim logo KRD działa bardzo motywująco na dłużników, którzy w obawie przed wpisem spłacają zaległość po otrzymaniu takiego wezwania.

Wpisanie dłużnika do KRD w sytuacji najmu w ramach działalności gospodarczej nie wymaga tak jak w przypadku najmu prywatnego uzyskania tytułu wykonawczego. Tutaj wystarczy, że dług wynikł ze stosunku prawnego, którego stroną jest wierzyciel i dłużnik. 

Poza tym w tym wypadku również muszą być spełnione dodatkowe warunki, o których pisałam powyżej, tj. dług na poziomie min. 200 zł, upływ co najmniej 30 dni od wymagalności, wezwanie do zapłaty z ostrzeżeniem o wpisie + wyznaczenie dodatkowego miesiąca na uregulowanie zaległości oraz brak upływu 6 lat – w tym wypadku liczone od dnia wymagalności.

Niespełnienie powyższych warunków będzie skutkować tym, że biuro informacji gospodarczej odmówi wpisu. 

W mojej ocenie usługa KRD to świetna opcja dla podmiotów, które w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmują się wynajmem mieszkań. Nie tylko podstawa wpisu jest prostsza, ale również przy określonej skali działalności po prostu opłaca się wykupić taką usługę aby usprawnić ściągalność wierzytelności. 

Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego na jakimkolwiek etapie związanym ze ściągnięciem zadłużenia od niepłacącego lokatora, daj znać, chętnie pomogę. Zajmuje się takimi sprawami na co dzień.

Co to jest najem okazjonalny?

Musisz wiedzieć, że najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Może ona być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat.

Jak pisałam na wstępie, najem okazjonalny różni się swoją charakterystyką prawną od zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego. Przede wszystkim zabezpiecza on w znacznie większym stopniu prawa wynajmującego, w tym zwłaszcza w zakresie możliwości przeprowadzenia eksmisji niechcianego lokatora. W jego przypadku najemca nie jest chroniony ogólnymi przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, w miejsce których zastosowanie mają normy regulujące odrębną instytucję najmu okazjonalnego.  

Szczególne znaczenie w tym kontekście ma będące załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym w pisemnym żądaniu właściciela. 

Na marginesie trzeba dodać, że celem wprowadzenia okazjonalnego najmu lokali mieszkalnych była chęć wpłynięcia przez ustawodawcę na pobudzenie rynku najmu nieruchomości prywatnych, właśnie poprzez wzmocnienie pozycji wynajmującego. 

Co też istotne, aby móc korzystać z dobrodziejstw umowy najmu okazjonalnego, właściciel musi powiadomić Urząd Skarbowy o fakcie zawarcia umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Kiedy umowa najmu okazjonalnego przestaje obowiązywać?

Ustanie umowy najmu okazjonalnego może nastąpić na skutek:

• jej wygaśnięcia, co następuje z mocy samego prawa, po upływie czasu, na jaki została zawarta,
• dobrowolnego porozumienia stron,

lub

• jej rozwiązania,  po upływie odpowiedniego okresu wypowiedzenia.

Musisz przy tym wiedzieć, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy oraz nie zaproponował innego mieszkania i/lub nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji.

Na jakich zasadach następuje eksmisja lokatora?

Podkreślić trzeba, że ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie szczególnej procedury eksmisji lokatora w odniesieniu do najmu okazjonalnego.

Zgodnie z nią, po ustaniu umowy najmu okazjonalnego, z przyczyn wskazanych powyżej, najemca zobowiązany jest do niezwłocznego opróżnienia zajmowanego lokalu.

Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, wówczas właściciel uprawniony jest do wręczenia mu odpowiedniego żądania w tym przedmiocie. Dla swej ważności, musi ono zostać sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (np. podpis zostanie potwierdzony przez notariusza). Powinno ono zawierać w szczególności:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego dotyczy,

• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania tego stosunku  prawnego,
• wyznaczenie terminu nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić zajmowany przez nie lokal.

Jeżeli wskazany przez właściciela termin upłynie bezskutecznie, wówczas może on złożyć do Sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, zawierającemu oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, dołączając do niego jednocześnie:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,

• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,
• potwierdzenie dokonania przez właściciela zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, właściciel może skierować sprawę do komornika na drogę postępowania eksmisyjnego.

Jak ono wygląda?

W największym skrócie:

• komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opróżnienia zajmowanego lokalu w wyznaczonym terminie,

• po jego bezskutecznym upływie, komornik informuje go o terminie w którym zostanie przeprowadzona eksmisja,
• w wyznaczonym terminie, komornik dokonuje opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.

Oczywiście wszelkie koszty związane z przeprowadzeniem eksmisji ponosi w całości „krnąbrny” lokator.

Brak szczególnej ochrony praw lokatorów

Pamiętać trzeba, iż najem okazjonalny częściowo znosi konieczność zastosowania przy dokonywaniu eksmisji ochrony praw lokatorów w tym zakresie, co m.in. dotyczy zakazu eksmisji w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) oraz obowiązku uprzedniego znalezienia dla najemcy gminnego lokalu zastępczego. Eksmisję z lokalu wynajmowanego okazjonalnie można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych. W tym miejscu trzeba wskazać, że przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego załącza się do niej:

• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego powyżej lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Na żądanie wynajmującego wskazane oświadczenie musi przybrać postać pisma z podpisem notarialnie poświadczonym. Dodać trzeba, że w razie utraty możliwości zamieszkania w przedmiotowym lokalu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić odpowiednie w tym względzie oświadczenie. W razie niedopełnienia tych obowiązków, właściciel jest uprawniony do wypowiedzenia na piśmie umowy najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Dzięki opisanej procedurze, eksmisja najemcy okazjonalnego następuje znacznie szybciej i sprawniej niż ma to miejsce w przypadku umowy zwykłego najmu. Z tego właśnie względu zapewnia to w znacznie większym stopniu ochronę uzasadnionych interesów właściciela lokalu.

Jeśli potrzebujesz wsparcia przy zawarcia umowy najmu okazjonalnego albo w eksmisji niechcianego lokatora, napisz, chętnie pomogę. Zajmuję się takimi sprawami na co dzień.

Co to są klauzule abuzywne?

Legalną definicję pojęcia „klauzul abuzywnych” zawierają przepisy Kodeksu cywilnego. Stanowią one, iż charakter taki mają postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które:

• nie są z nim uzgodnione indywidualnie,

• kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami,
• rażąco naruszają jego interesy.

Podkreślić trzeba, iż wszystkie wskazane powyżej przesłanki muszą zaistnieć kumulatywnie, a więc jednocześnie, aby dane postanowienia umowne można było uznać za abuzywne.

Zaznaczyć jednak trzeba, że nie może dotyczyć to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały one sformułowane w sposób jednoznaczny.

Kim jest konsument?

Uważa się za niego osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Oznacza to, że w sytuacjach, gdy przedsiębiorca zawiera umowę nie mającą związku z wykonywaną przez niego działalnością gospodarczą, również i on występuje w charakterze konsumenta.

Musisz wiedzieć, że nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść dany konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Zwykle tak właśnie bywa, do podpisania umowy dochodzi gdzieś przy okazji, a w rzeczywistości konsument może zaakceptować umowę lub w ogóle nie wchodzić we współpracę.

Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje, a więc w praktyce na przedsiębiorcy – pośredniku.

Czym są dobre obyczaje?

Definicji pojęcia „dobre obyczaje” nie zawiera żaden przepis prawa. Została ona sformułowana przez doktrynę prawną oraz orzecznictwo.

Zgodnie z nią są to zwyczajowe zasady uczciwego postępowania, ogólnie akceptowane w społeczeństwie. Obejmują one oceny dokonywane według reguł moralnych znajdujących swoje źródło w powszechnie uznawanych wartościach. Sprzeczne z nimi będą więc takie czynności, które jednoznacznie można uznać za nieuczciwe, nierzetelne oraz rażąco odbiegające w sposób negatywny od przyjętych standardów postępowania.

Za takie właśnie uznać więc trzeba wprowadzenie do treści stosunku zobowiązaniowego klauzul, które godzą w równowagę kontraktową, a więc powodujących, że jedna z jej stron zajmuje pozycję zdecydowanie uprzywilejowaną. Obejmuje to działania zmierzające do niedoinformowania konsumenta, jego dezorientacji, wywołania u niego błędnego przekonania o rzeczywistym stanie rzeczy oraz wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności.

Jak stanowi Kodeks cywilny – oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny.

Czym jest rażące naruszanie interesów konsumenta?

Rażące naruszenie interesów konsumenta polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków stosunku zobowiązaniowego na jego niekorzyść oraz naruszeniu jego interesu ekonomicznego. Pojęcie to obejmuje również nierzetelność traktowania konsumenta oraz wprowadzanie go w błąd.

Co to jest wzorzec umowy?

Jest to zbiór jednostronnie ustalonych, z góry przygotowanych klauzul umownych przedstawianych drugiej stronie w celu zawarcia umowy. Występują one pod różnymi nazwami:

• ogólne warunki umów,

• regulaminy,
• wzory umów,
• formularze umów.

Jakie są najczęstsze klauzule abuzywne w umowach pośrednictwa sprzedaży nieruchomości?

Najczęściej stosowane klauzule abuzywne zawierane w umowach pośrednictwa sprzedaży nieruchomości wpisywane są do Rejestru Klauzul Niedozwolonych i zamieszczane na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (adres: www.uokik.gov.pl).

Poniżej zamieszczam listę najczęściej spotykanych klauzul, które zostały wpisane do Rejestru UOKiK:

• „w przypadku (…) dokonania transakcji zbycia Obiektu z naruszeniem wyłączności przyznanej (…), bezpośrednio przez Zamawiającego lub za pośrednictwem innego podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, to Zamawiający, tytułem odszkodowania, zapłaci (…) karę umowną w wysokości 80% wynagrodzenia”,

• „W przypadku wycofania nieruchomości z obrotu przez Zamawiającego przed upływem okresu, na jaki był ustalony, Zamawiający zapłaci Przedsiębiorcy karę umowną w wysokości jednokrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 2 niniejszej umowy”;
• „Każda ze stron zobowiązana jest do niezwłocznego powiadomienia drugiej strony o zmianie adresu wskazanego w umowie, w tym adresów dla doręczeń, pod rygorem uznania za prawidłowo doręczoną korespondencję kierowaną na adres dotychczasowy”,
• „W przypadku zbycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz kontrahenta znalezionego dzięki staraniom Agencji, Zgłaszający zobowiązuje się zapłacić Agencji wynagrodzenie w wysokości…% + VAT (23%) ceny sprzedaży przedmiotu umowy”,
• „Jeżeli umowa przyrzeczona będzie poprzedzona umową przedwstępną, zamawiający zobowiązuje się zapłacić połowę należnego wynagrodzenia w dniu jej podpisania, która nie podlega zwrotowi w przypadku wycofania się którejkolwiek ze stron transakcji”,
• „Pośrednik zachowuje prawo do całości wynagrodzenia także, w przypadku, gdy: a) Zamawiający podpisze w trakcie obowiązywania niniejszej umowy umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży lokalu bez udziału pośrednika”,
• „Sprzedaż nieruchomości w okresie trwania umowy bez powiadomienia i z pominięciem Pośrednika, skutkuje karą umowną w wysokości podwójnego wynagrodzenia należnego Pośrednikowi, naliczonego od kwoty określonej w par. 6 tej umowy”,
• „Zamawiający zobowiązuje się nie kontaktować z właścicielem nieruchomości wskazanym przez Pośrednika bez jego wyraźnej zgody”,
• „Zamawiający jest zobowiązany do zapłaty Wynagrodzenia jeżeli umowa, o której mowa powyżej zostanie zawarta w okresie 12 miesięcy od daty przedstawienia Klienta Zamawiającemu”,
• „Zamawiający oświadcza, że powyższe warunki umowy były uzgodnione z nim indywidualnie oraz że jest uprawniony do zaciągania niniejszych zobowiązań”,
• „W przypadku wycofania nieruchomości z obrotu przez Zamawiającego przed upływem okresu na jaki był ustalony, Zamawiający zapłaci Przedsiębiorcy karę umowną w wysokości jednokrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 2 niniejszej umowy”

Powinieneś pamiętać, że cytowane powyżej postanowienia mają jedynie charakter przykładowy. Tym samym, w umowie pośrednictwa nieruchomości mogą znaleźć się również inne zapisy niedozwolone. Dlatego za każdym razem konieczne jest wnikliwe studiowanie jej treści, aby móc zidentyfikować klauzule abuzywne i w efekcie wyłączyć ze stosowania.

Jakie są skutki prawne uznania postanowień umowy za abuzywne?

Postanowienia umowne o charakterze abuzywnym są nieważne z mocy samego prawa, a więc nie wiążą konsumenta. Musisz jednak wiedzieć, że wówczas strony są związane umową w pozostałym zakresie.

Skutek taki następuje niejako automatycznie. Oznacza to, że nie wymaga to podejmowania przez konsumenta żadnych dodatkowych czynności. Nie ma więc konieczności wytaczania powództwa ustalającego, iż postanowienia tego rodzaju są dotknięte nieważnością. Oczywiście jednak nie ma przeszkód, aby jedna ze stron skorzystała z możliwości jaką stwarzają przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, w myśl których –  powód może żądać ustalenia przez Sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Jesteś pośrednikiem i znalazłeś w swoim wzorze umowy pośrednictwa którąś z powyższych klauzul? Skontaktuj się ze mną i wspólnie przeanalizujemy Twoją umowę.